相較於住宅、寫字樓市場的緩慢復蘇，廣州物流、產業園在2023年走出獨特行情。
據第一太平戴維斯統計，2023年，跨境電商強勢擴張賦能需求增長，廣州物流市場的凈吸納量達過去五年年均的2.5倍，空置率降至3%以下水平。此外，戰略性新興產業引領經濟實作高品質發展，廣州的產業園市場需求也保持積極增長。
跨境電商強勢擴張，物流供應猛增
2023年廣州外貿、網路零售、快遞業等均保持10%及以上的積極增長。其中，前10月，全市出口總額同比增長10.0%、網路零售總額同比增長11.9%；前11月，全市快遞業務量達103.3億件，同比增長10.5%。這均為本地物流市場需求的增長提供了有力支撐。
第一太平戴維斯最新統計，去年全市共六個非保稅高標倉交付入市，合計帶來73.5萬平方米新增供應，供應總量系近五年最高。值得關註的是，展望2024年，廣州還將迎32.9萬平方米新增供應入市。屆時，全市總存量預計同比擴張逾10%至接近350萬平方米的規模。
2023年，得益於少數知名跨境電商強勁擴張需求的推動，花都及增城新入市計畫均取得較好的去化表現。因此，全市年度凈吸納量顯著上升至88.3萬平方米，約達過去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平下降至年底的2.6%。
「大規模供應的集中入市對市場過去數十年所保持的供不應求的狀況產生了一定實質性改變」，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，因應市場現狀，業主的租金預期有所調整。截至年末，廣州物流租金指數環比持平，同比微升0.9%，平均租金錄得人民幣每平方米每月42.0元。
謝靖宇預計，2024年隨著國內居民網路消費的持續增長及中國電商企業海外業務的迅猛擴張，電商、第三方物流等行業的倉儲需求預計保持穩健增長，並持續賦能本地物流市場發展。「租戶結構穩定的存量計畫租金有望實作有機增長，但考慮到未來部份區域，尤其是廣州東部、北部的部份片區或迎來相當體量新增供應集中入市的沖擊，市場平均租金增長或一定程度受抑。」
產業園市場需求預計保持積極增長
近年，廣州戰略性新興產業持續穩健發展。「十四五」期間，廣州將繼續構建「3+5+X」戰略性新興產業體系，並打造「123+N」戰略性新興產業空間新格局。至2025年，全市戰略性新興產業增加值占GDP的比重預計達到35%。
廣州產業經濟持續保持高品質發展，廣州經濟技術開發區、廣州南沙經濟技術開發區等成熟產業載體近年在全國經開區綜合排名、實際使用外資、進出口總額等方面始終居於前列。
據第一太平戴維斯最新統計，廣州產業園物業市場整體規模較大，物業分布較為分散。其中，天河、越秀、海珠等區域產業園計畫多以寫字樓物業為主導，租金水平相對較高，租金範圍在人民幣每平方米每月65至120元之間；
黃埔、南沙、白雲、花都、番禺、荔灣等區域產業園計畫中研發辦公、輕生產廠房等物業比例相對更高，租金水平亦隨之落在較前述三區更低的區間，租金範圍為人民幣每平方米每月40至85元；其它區域市場規模則相對有限，租金範圍為人民幣每平方米每月20至60元。
數據顯示，近三年發生的產業園大宗交易案例，比如龍盛·創智匯一宗9.8億元的買賣交易，潤慧科技園一宗8億元的買賣交易。
謝靖宇強調，隨著各區「十四五」產業規劃的推進落實，疊加工業上樓等產業空間升級戰略的實施，廣州有望迎來更多優質產業園入市。「同時，在經濟高品質發展的帶動下，隨著戰略性新興產業的逐步壯大，廣州有望引入更多優質資訊科技、人工智慧、生物醫藥、新能源企業在穗落戶，本地研發生產需求將持續增長，並為本地產業園市場註入更多租賃及買賣需求。」
采寫：南都·灣財社記者 王艷玲
