2019年至2023年間貸款買房的人，心理越來越不平衡，期間貸款買房普遍要接受一個條件：貸款利率上浮，尤其是北京，直接上浮55BP，「517新政」之後，購房貸款利率不再設定統一下限，首套房貸利率全國大範圍內出現下浮，大批城市對二套房貸款利率也實行下浮政策，與存量買房貸款利率之間形成巨大息差，讓先一步「上車」的人郁悶難平。
與此同時，其中還有一批在2019年至2021年房價高點「上車」的人，正在接受存量貸款高利率和資產縮水的雙重暴擊，較高的貸款成本和動則幾十萬的資產貶值，讓他們焦慮，又無奈，不得不開始「儉省節約」，控制自己的消費欲望，設法提前還貸。
而造成這一切的，僅僅是因為「買入」時間不同。
圖片來源：小紅書評論
01
5月28日晚上20：53，慧慧在一個只有幾個私密好友的小群裏發了一條訊息：
自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整為LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整為LPR-5BP。
她和老公背著300萬房貸，已經還了兩年多。
5月7日，是他們的房貸定價日，隨著LPR的不斷下降，她在每年5月7日前後都會興奮一段時間，因為「5月7日」意味著她的還款金額會下降。
今年的5月7日，也與往常一樣。只不過，這次她只高興了10天。
10天之後，定調去庫存的全國樓市新政出台，降首付、降利率的政策力度史無前例，一線城市樓市開始出現企穩跡象。
慧慧也希望政策能惠及自己，但深圳釋出地方版政策之後，她的願望落空了。
去年LPR第一次下降出現在6月份，恰好在她的重新定價日之後，她「沒有趕上」。
去年6月至今年5月，LPR下降兩次，從4.3%降至3.95%，也意味著慧慧的房貸利率執行上浮30BP之後，「從4.6降低到4.25。」
今年5月7日重新定價之後，她迫不及待的算了一筆賬：每個月可以少還449元。
有了娃之後，這是一筆「大錢」。
當時，她迫不及待在群裏宣布了這個「好訊息」，她的朋友還調侃她：
「看看我們多沒出息，為了不到500塊開心成這樣。」
她的房貸利率與深圳新政釋出之後的新增房貸利率，正好又差了35個BP，「又是一個449元」，她說，如果能跟著下降，兩項累計，一個月少還1000塊錢，就夠給娃多買點東西了。
但是，她咨詢銀行之後，便發現後面這個「449」，她享受不了了。
和慧慧一樣盼著存量房貸下降的深圳購房者中，有人特意跑到市民生訴平台去咨詢，得到了官方版本的回復：
新政之前發放的個人住房貸款，按原來的政策執行，繼續維持上浮30BP。
慧慧說：「利率太高了，我晚上想房貸想到睡不著。」
深圳市官方回復截圖
02
庾欣是慧慧群裏的好友之一，她更「悲催」。
她的房子在北京，是為了孩子上學而不得不買的學區房，購房之初的貸款將近400萬，利率上浮55BP。
自從背了房貸，她老公就開始「謝絕」一切不必要開銷，為的是能 提前還貸 。
2019年11月至今，LPR下降8次，而存量購房者每年只有重新定價日一次下調機會，為了能降低還款壓力，同時及時獲得LPR下降後房貸利率同步下降的「福利」，大批的人會被迫選擇提前還款。
因為提前還款（選擇縮短貸款年限）會觸發貸款合約的重新簽訂，重簽合約的利率會按照最新的LPR計算（浮動部份不變），不用再等到下一年的重新定價日。
今年2月20日，5年期以上LPR降為3.95%，庾欣又拉著老公一起，把半年多「省吃儉用」存下來的錢申請了提前還款，這樣她的房貸利率就可以提前降到4.5%（3.95%+55BP）。
5月17日全國樓市新政釋出至今，北京一直沒有出台地方性政策，但庾欣還是迫不及待去咨詢了自己的貸款銀行，雖然答案在她的意料之中。
庾欣與銀行客戶經理對話
2023年下半年開始，北京的學區房也跟著樓市大盤一起下降，挺了幾十年的學區房神話，正在褪去光環。
房價下跌，更加刺激了在利率高位貸款的買房人。為了彌補一點房價下跌的損失，庾欣和老公只能想更多的辦法提前還貸，以降低高昂的貸款買房利息成本。
眾多方法中，就包括借消費貸，進行貸款置換。
在北京，目前個人可以借到的消費貸利率多在3-3.5%之間，和4.5%的房貸利率形成了至少20%以上的差額，這筆賬誰都能算得清楚。
但是借了消費貸之後，雖然總的貸款利息成本降低了，短期還款壓力卻增加了，因為消費貸可貸款的年限比較短，每月的實際月供會高於之前的房貸金額。
有了兩筆貸款要每月還款，庾欣和老公不得不更加省吃儉用，不敢有額外的「計劃外」消費。
03
光光2020年在北京朝陽區買了一套老破小，因為結婚。
小夫妻兩人看了很多個板塊，最終選擇在年輕人紮堆的朝青板塊落腳，一套55平米的小兩居，二手房，總價300多萬，即使是首套，光光的房貸利率也是LPR+55BP。
他們初期的房貸利率是5.2%，當時兩個人還慶幸沒有在LPR 4.85%時高位入場的。
沒想到，很快就成了「大傻竟是我自己」。
「現在的利率是4.5%（3.95%+55BP），但仍然遠遠高於現在的城六區首套房貸利率4.05%。」光光說，不僅背著高額的利息，房價也一直在降，面臨資產縮水的壓力，「坑死了。」
有時候，光光和媳婦會因為房貸的事情吵架，實際上他們彼此心裏清楚，壓力太大了，情緒就需要有一個宣泄口。
為了降低利息成本，同時也是降低心理壓力，光光也選擇了提前還貸，為了能一次多還一點，他們開始跟朋友借錢。
雖然跟朋友借錢最長只能借1-2年，也一樣給對方利息，但怎麽算都要比高息房貸合算。
同時，他們也在後悔，當時選擇的貸款行是民生銀行，為的是能少交一點首付，多多貸款，把一些錢留在裝修和生活，「民生銀行能給評估價高一些，不然貸不出200多萬。」
「現在房子比買的時候降了50多萬，前三年還款還的大部份又是利息……」光光的話沒有說下去，對話仿佛像不跟著市場浮動的房貸利率一樣，被定格了。
光光的房子跌了50多萬
張天艾一度把貝殼找房APP解除安裝了，最近又「偷偷」裝了回來，只為看一眼，好知道自己2022年買房至今虧了多少。
「我這兩天心情跌宕起伏，一想到房價跌了好多萬，然後呢，還要還那麽多月供。」她說，自己在的公司今年業績下滑，她也被降薪了，雖然想提前還款，但是有心無力。
買房至今約兩年， LPR不斷下降，政策端從抑制買房轉向鼓勵買房，市場急劇變化，不變的只有自己的房貸利率上浮振幅 。
兩年之內，每月還款下降了約500元，與15%以上的房價下降和降薪振幅相比，不值一提。
「我希望房貸利率至少能給我們取消加點。」她感覺自己就像許了一個願望。
04
在「517」樓市政策釋出不到半個月之後，國家金融監管總局釋出了2024年一季度銀行業保險業主要監管指標數據情況。
數據顯示，銀行業保險業呈現銀行息差持續收窄，利潤表現較弱，不良貸款率基本持平的那個特點。
今年第一季度，商業銀行凈息差為1.54%，較前一個季度的1.69%下滑15個基點，再次創下歷史新低，凈利潤同比增速也從2023年的3.2%降至0.7%，下降2.5個百分點。其中，國有大行、民營銀行凈息差下滑最為明顯。
數據說明，銀行對存量房貸降息動力不足。
但現實情況是： 新舊房貸之間的巨大落差，在前幾年貸款買房的人心裏已經成為巨大的心理壓力和機會成本，成為一個在家庭層面上需要被解決的問題 ，如果沒有官方渠道，他們會選擇用自己的方式，透過提前還款等方法減少這種落差，同時降低自己的消費預期。
「穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復蘇最重要的就是要拉動消費」，中原地產首席分析師張大偉表示，「如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來說，每個月又可以多點錢去消費。」
目前的購房政策在鼓勵新買房的人加杠桿，但高位貸款買房的存量房業主，覺得自己成了大冤種，開始義無反顧地加速降低杠桿。
（應采訪者要求，慧慧、庾欣、光光、張天艾均為化名）
