每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝
今年5月，成都新房成交量環比微漲，處於年內高位。其中，成交量居成都各區首位的天府新區，5月成交的894套新房中就有110套來自麓湖沄岸專案。
麓湖沄岸位於成都天府新區麓湖生態城（以下簡稱麓湖）黃金環島上，戶型面積為237—254平方米，套均總價超千萬元，總共110套，5月15日開盤兩個半小時便被一搶而空，攬金約11億元。
【每日經濟新聞】記者（以下簡稱每經記者或記者）註意到，作為整體規劃面積約8300畝的超級大盤，由成都萬華投資有限責任公司（以下簡稱萬華）開發的麓湖在地產圈聞名已久，曾被稱為中國「四大神盤」之一，開發至今已有十余年。同時，雖然麓湖是成都最貴的樓盤，但每每有新組團開售，經常會快速售罄，且中簽率極低。這樣的銷售成績，也令眾多開發商羨慕不已。
據中指研究院數據，2023年全國共誕生了10個銷售額超百億元的大盤，其中麓湖以148.2億元高居第三位。另據克而瑞數據，今年前5月，萬華以37.2億元的全口徑銷售金額，在成都房企中排在第八位。
不過，在過去十余年的開發中，麓湖主要以住宅銷售為主，因此導致的交付周期長、商業配套缺失等問題也成為其不可避免的「痛點」。同時，隨著萬華近幾年陸續落子重慶、海口、武漢等城市。在行業整體下行的背景下，麓湖的「超級大盤模式」能否成功在這些城市復制？
麓湖生態城現場 圖片來源：每經記者 陳利 攝
累計銷售額已超500億元
公開資訊顯示，麓湖的規劃最早可追溯到2005年。
彼時，成都【南部新城規劃】出爐，萬華便與美國著名規劃設計公司Johnson & fain合作，對麓山大道周邊區域差不多100平方公裏的土地進行了深度研判。但直到2009年，萬華投資才開始正式拿地，麓湖專案也於當年11月正式奠基。
麓湖整體規劃面積約8300畝，其中規劃湖域面積約2400畝。據南方周末報道，國土部門公告顯示，2009年6月24日、25日，萬華投資和萬華新城分別以90萬元/畝和84.5萬元/畝的起拍價獲得共約1860畝土地；同年7月6日和7月7日，萬華又以70萬元/畝起拍價獲得共約1940畝土地，這些地塊均系商住用地。
每經記者查詢中國土地市場網 （主辦方為自然資源部不動產登記中心自然資源部法律事務中心）獲悉，在2020年9月11日該網公示的一則供地結果資訊顯示，麓湖土地置換獲得686211平方米其他商服用地，折合約1029.3165畝，成交總價1093萬元。
來源：中國土地市場網
事實上，在麓湖建設初期，萬華也曾因天府大道改線、資金、輿論、工程、規劃等問題集中爆發而深陷危機。據萬華投資集團總裁、麓湖生態城總設計師羅立平今年初在混沌APP發表的公開演講上回憶稱，2013年4月，麓湖第一個高層產品瀾語溪岸在最緊要的關頭獲得了預售特許證。「萬華雖然選擇用7000多元/平方米的成本價入市，但仍高於周邊5000多元的房價，而萬華必須快速回籠現金，因此將超過10%的優惠給予一次性付款客戶，最終開盤後清水板樓被一搶而光，精裝塔樓也大受歡迎，其中一次性付款的認購率高達80%。」
從2016年開始，麓湖大規模推售高層組團。自此，麓湖成為萬華旗下不折不扣的「現金奶牛」。據記者不完全統計，自2016年以來，麓湖的沚院、汀院、長灘、玥港、沄洲、沄岸等組團陸續推貨，超1.8萬套住宅入市銷售，累計銷售產值超過500億元，每年持續為萬華提供亮眼的業績貢獻。
僅2023年，麓湖就推出了住宅4395套房源。據中指研究院數據，2023年麓湖銷售額達148.2億元，在全國範圍內僅次於杭州之江未來社區和廣州琶洲上品。這個成績也將萬華當年在成都房企的銷售排行提升4個名次至第7位。
值得一提的是，麓湖32165元/平方米的銷售均價，也成為成都中心城區板塊成交均價最高的樓盤之一。可供參考的是，據克而瑞四川監測數據，今年5月，大成都新房成交均價約為2.06萬元/平方米，環比微漲3.86%，同比上漲5.13%，屬年內房價最高水平。
今年前5月，麓湖已先後兩次推出了W2悅溪組團以及C28沄岸組團，合計供應量已達到710套，面積覆蓋了110—160平方米的精裝套三、套四以及237—253平方米的小高大平層。據克而瑞數據，今年前5月，萬華以37.2億元的全口徑銷售金額，在成都房企中排在第八位。
另據記者了解，麓湖生態城W2悅溪新批次預計於6月加推，戶型面積為111平方米和141平方米戶型。而今年3月，該組團推出時的單價為2.5萬元/平方米，遠低於麓湖其他組團的價格。
「超級大盤模式」能否復制？
有了麓湖這頭「現金奶牛」作為堅實後盾，萬華也在近年開始對外擴張，旗下的「麓」系產品開始落地到重慶、海口等城市。
2017年8月，萬華聯合兩江置業拿下重慶兩江新區345畝地塊，這也是萬華首次走出成都開發專案。
與當時的麓湖一樣，拿地後的萬華並未立即著手進行開發，而是在其後的幾年圍繞兩江新區水土-悅來板塊不斷拿地，截至目前已累計在握土地3500畝，耗資上百億元。據【重慶日報】，羅立平表示，萬華之所以選擇進駐悅來板塊，主要原因在於，他曾受邀參與過該區域整體規劃的咨詢工作，非常了解區域的規劃，也深諳其發展前景。
據公開資訊，在首次拿地三年後，萬華在重慶的專案麓悅江城才正式亮相。2020年9月，麓悅江城首次開盤推出125套房源，當日去化103套；第二次開盤推出75套房源，當日去化73套，開盤去化率均達到九成。
2022年12月27日，萬華首次進入武漢，以33.2億元摘得長江新區P（2022）144地塊，建築面積474500平方米，成交樓面價6997元/平方米。彼時，武漢當地媒體對萬華所拿地塊區位現狀的描述為「這一板塊目前尚處於開發初期，什麽配套都沒有」。此後的2023年，萬華又兩次圍繞該地塊拿地。據記者不完全統計，截至目前，萬華在武漢的土儲已超過700畝。
而在首次拿地後，萬華便開始對武漢市場進行調研。武漢當地某房企相關負責人此前在接受每經記者采訪時表示，萬華預計打造的專案以高端產品為主，其在武漢重點考察專案也主要圍繞高端住宅紮堆的二七濱江板塊，包括新希望D10天元、保利天珺等專案，萬華曾前後多次派人前往踩盤。
麓湖生態城配套湖景 圖片來源：每經記者 陳利 攝
據2023年12月13日武漢長江新區自然資源和規劃局釋出的地塊規劃方案批前公示，位於長江新區諶家磯大道以北、規劃祁連街兩側將打造濱水生態城。這與2023年10月18日萬華競得的PCX（2023）01號長江新區商服地塊位置相符。
據了解，該專案名稱已確定為麓洲國際，總占地面積約738.73畝，建築面積約53.5萬平方米，總投資約97億元，是長江新區在建投資額最大的專案之一，將打造長江新區諶家磯門戶公園、濱水生態園林及水上公園，及商業、小學、配套住宅。
此外，在海南省的海口江東新區，萬華2019年就布局了約318畝的江東麓島專案，該專案一期於今年4月30日—5月9日集中交付，總交付率達81%。此外，萬華還在三亞獲得一宗約12畝的商用地塊。
從目前萬華的布局情況來看，主要以數百畝甚至上千畝的超級大盤模式為主。不過，多位業內人士在接受每經記者采訪時指出，麓湖的超級大盤模式在當前行業深度調整下，包括萬華乃至全行業可能都無法復制的。「一方面，天然的地價優勢已不存在；另一方面，則源於長周期的地產開發對企業的資金壓力。」
超百萬平米商業難題待解
需要註意的是，盡管截至目前，麓湖已經開發了十余年，但目前真正呈現的仍只有整體規劃的一半左右，還有大量的土地等待開發。與此同時，過去麓湖的開發以住宅銷售為主，因此導致的交付周期長、商業配套缺失等問題成為其不可避免的「痛點」。
此前，麓湖業主、知名作家李亞玲就曾公開發文稱：「交房3700套，入住不到800戶，基礎配套設施還沒搞好，業主們生活不便，買菜難。」
而這一問題，或將在未來若幹年才能逐步得到解決。根據規劃，麓湖的建築面積達700萬平方米，其中住宅建築面積550萬平方米，商業建築面積150萬平方米，整個專案預計將達到24萬的總入住人口規模。
早在2016年，麓湖便開出了A4藝展中心、麓客島，2020年又推出了A11地塊的麓湖天府美食島。而未來，麓湖水鎮將建設超百萬平方米的商業，這也將成為整個麓湖生態城的核心。
根據規劃，麓湖水鎮將沿天府大道兩側，從沈陽路到武漢路超過2公裏的範圍內分布。其中，天府大道兩側的綜合產業帶包含了總部經濟、文化會展、酒店、創意辦公、水鎮商業和中央商務等業態。
2022年11月，麓湖與伊藤洋華堂共同官宣在W2地塊打造全新商業「隱溪川」，除約5萬平方米的伊藤洋華堂天府店外，還有近6萬平方米的自持水街商業，總面積將達11萬平方米。對此，羅立平曾表示，隱溪川代表了麓湖鋪開全新商業面貌的開端，是麓湖即將開發的600畝商業水鎮的序章。
但如何營運商業，無疑是麓湖面臨的最大挑戰。根據四川省連鎖商業協會數據顯示，2023年成都共有天府大悅城、錦城萬達廣場、嘉悅集等24個商業專案入市，總體量約150萬平方米。而麓湖的整體商業體量已與上述24個商業專案總體量相當，但目前在成都還沒有哪一個企業能夠獨立營運如此龐大的單體商業體量。
在此之前，萬華在商業地產的經驗，則源於其開發麓山國際社區時打造的集中式商業配套麓山小鎮，總體量約14萬平方米。公開資訊顯示，麓山小鎮2012年正式開街時，商鋪使用率尚未突破50%，直到近幾年才陸續改善。
如今，面對如此大體量的商業，對商業開發和營運經驗均相對缺乏的萬華來說，無疑是不小的挑戰。
每日經濟新聞
