文/青城楨楠
1988年進入房地產行業，經歷過多少次生死考驗。
長期被視為行業楷模，踩準歷次地產周期，每次都能全身而退。
背靠資產規模高達5萬億，中國最強國資之一的深圳國資委。
萬科，在房地產領域的地位，絕不止領頭羊三個字，它是標桿，是翹楚，更是信仰， 是地產行業遭遇史無前例困境的最後堡壘。
2024年3月初，萬萬沒想到，三道紅線達標已久，被不少人認為，真正大而不倒的萬科，傳來困難的聲音。
萬科，也熬不住了麽？
重要會議之前 萬科遭遇流言
2月28日左右，重要會議之前，未經證實的網絡訊息開始流傳，說萬科去北京和新華資產談事。
受到相關事件的影響，部份萬科債在2月底3月初大跌。
21萬科02跌至 67.97 元，周跌幅達 9.4%；22 萬科 05 跌至 74.19 元，周跌幅達 9.2%。
萬科股價表現尚可，A股單周下跌3%，港股稍微多一些，周跌幅在8%。
同期東方財富地產指數下跌2.49%，考慮到萬科的權重，萬科下跌的振幅是超過行業的。
目前，萬科的市凈率僅為0.46， 是十年最低水平。
從2018年，地產開始調整至今，相比於融創、恒大等公司，萬科算是非常抗跌的。
截止3月2日，萬科的市值依然是整個房地產行業的第一。（和中海、保利的差距很小了）
考慮到萬科的地位，以及時間上的敏感度，相關方面對此事非常重視。
經過兩三天的準備，新華資產透過其公眾號率先出來澄清：
網絡訊息不實，新華資產堅定的支持房地產行業健康發展。
截止發稿，萬科還沒有公開回應。
由於新華資產沒有提供太多詳盡的資訊，我們透過公開渠道，盡可能幫大家還原一些事實。
訊息說，萬科原本有債務在2023年12月到期，在已經延期3個月的基礎上，最近又要尋求展期。
事實上，這是子虛烏有的。
根據萬科2024年2月29日的公告，22 萬科 01以及22 萬科 02，也就是近期下跌振幅較大的兩支債券，規模分為8.9億和11億，將於3月4日付息。
從目前的公告來看，萬科並沒有要延遲付息，而是按照兌現。
和新華資產的借款，也不存在3月份的關系。
根據第一財經的統計，萬科從新華資產的借款，合計97.82億，最早一筆到期是2024年12月25日。
wind數據顯示，截至目前，萬科的境內債券余額約為640億元，未來12個月內到期的規模為240.8億元；境外債余額為32.25億美元，未來12個月內的到期債務規模為12.3億美元。
其中2024年上半年，萬科到期的境內債余額約為63.3億元，境外債為12.3億元，合計約為150.6億元。
具體看細節：
從絲路海洋的統計來看，萬科還有一筆3月份到期的債務，但是在境外，且規模為45億人民幣。
根據國泰君安的研究，萬科2024年在境外一共有三筆債務到期，其中一筆是6.3億美元，也就是45億人民幣，到期時間是3月11日。
針對3月11日到期的境外債，根據一份交流記錄，萬科已經有還款規劃，會透過自由資金、銀行、分紅等方式兌現。
根據萬科最新的公開數據，截至2023年9月底，貨幣資金為1036.8億元，較2023年中期有所下降，對於短期債務的覆蓋倍數為 2.2 倍。
名義來看，短期不存在償債壓力，但是問題還是要警覺。
根據絲路海洋的統計，能看到萬科償債壓力最大的時候，其實是在4月和5月，分別為122.22億元以及63.37億元，合計近200億元。
2023年11月，在一次交流上，萬科曾表示，如果剔除預收監管資金，目前在手的資金為600億。
2023年三季度，萬科短期有息負債為511億，如果沒有額外的變化，壓力還是有一些。
半年內兩次傳言 市場到底在質疑什麽？
2023年10月底，也就是幾個月前，萬科境外債就大跌過一次，且股價也在連連下跌，創8年新低。
當時，算是萬科第一次被市場認為，有可能有問題。
但很快，深圳國資就公開喊話，力挺萬科， 表示一定會動用資金、資源，盡一切可能，透過市場化、法制化的手段，幫助萬科。
2023年11月6日下午，深圳市國資委主任王勇健等人召開會議，表示：
「萬科是深圳國資體系中的重要成員，如果萬科在經營方面遭遇極端風險，國資委一定會動用資金、資源，盡一切可能透過市場化、法治化手段幫助萬科守住底線。我們手上有足夠的實力、工具和經驗來做這件事。」
在深圳國資喊話之前，萬科也做了一系列動作，試圖安撫市場。
比如，調整董事會，讓深圳國資成為董事會副主席。
據財新網訊息，按歷史慣例，萬科董事會副主席通常由大股東一把手兼任，但2020年6月換屆以來，萬科董事會沒有設立副主席之位。深圳國資成為董事會副主席，意在對外釋放國資股東支持訊號。
調整董事會的同時，萬科的郁亮和祝九勝海更改了薪酬方案，把獎金和股價表現掛鉤。
但是市場對於深國資的表態，以及萬科的動作，似乎並不買賬。
11月之後，萬科股價仍然在下跌區間，相關債券也沒有逆轉。
萬科從2019年就提出活下去，2022年又提出黑鐵時代到來，期間一直在壓降債務，尋找活路，不曾有實質性的兌現問題，為什麽市場接二連三的質疑萬科呢？
也許相比對萬科，市場開始對背後的力量，有些覺察。
萬科的信用，除了自身，最重要就是深國資。
用一些業內人士的話說，萬科的身份，是具有系統重要性和指標性的，甚至是「所有制信仰」下的最後堡壘。
從公開資料來看，深圳國資確實實力雄厚。
截至2022年底，深圳市市屬企業總資產50010億元，全年實作營業收入1.1萬億元。
5萬億資產，對萬科來說，綽綽有余。
但是似乎不能這麽看問題。
因為背靠深圳國資的遠不止萬科一家，還有平安、金地集團、華南城等一眾企業。
按照深圳國資的說法，最終要靠市場化和法制化，解決問題，這些前提條件是必要條件，沒那麽容易。
萬科背後直接的大樹是深鐵集團。
根據深圳國資委官網的資訊，深鐵集團2022年凈利潤為為8.6億，比2021年減少減少70%，負債率提高4.33%，達到52.91%。年底在手資金為229億。
從深鐵在萬科上的投入產出情況來看，深鐵兩次受讓股份合計花費660億元左右，累計獲得分紅209億。
持有成本大概在20.47元，目前股價9.89元，持股浮虧在252億。
據絲路海洋，深鐵集團的融資成本在收購萬科（2017年）的時候5年期借款在是4.9%，6年累計借款成本，也在幾十億水平。
考慮到萬科目前的債務絕對規模，以及深鐵集團在萬科上的投入產出和其目前在手資金的狀況，在市場化原則和法制化原則之下，考慮的事情也許比想象得多。
萬科的融資變化，某種程度也反映出，大樹和萬科之間微妙。
據勝遇研究，萬科2021年到2023年10月之間，凈融資遠低於保利和招商蛇口等央國企。
從2017年入主萬科到2023年11月公開表態，萬科背後的大樹，至少有7次口頭力挺。
但截止目前，還沒有看到實質性的資金支持。
不能等著被救 萬科必須自救
自己的情況自己最清楚。
萬科在2024年，采取了一系列自救動作。
2月9日，萬科賣出上海七寶廣場，是最具指標意義的。
因為七寶萬科是萬科商業板塊裏最優質的專案，貢獻的營收最多，2022年收入為4.08億，出租率為93.44%，位列所有專案第一。
這麽好的資產，萬科最終的售價是打了七折，足見對資金的渴求。
2月9日，據接盤方，港股上市公司領展公告稱，以23.84億元收購萬科持有的上海七寶萬科廣場余下50%權益，收購完成後將全資持有該專案，萬科則完全結束。
更早，在2023年底，萬科海出售了部份酒店資產，同樣是折價出售。
2023年12月8日，接盤方悅榕控股公告稱，將以4.8億元買下萬科所持有的悅榕服務(中國)等三家子公司股權。
悅榕控股的收購價是4.8億，而萬科當年的花費是5億以上。
賣資產之外，透過現有房產回籠資金，是比較好的方式。
根據中指研究院的統計，2024年前2個月，萬科銷售額排名地位，一共銷售334億元。
萬科的結果是透過降價而來的。
根據中指研究院的統計，相比於第一名保利，萬科售價同比下降6.4%，環比也下降6.2%。
盡管萬科的銷售排名靠前，但相比於去年下滑了43%，加上預收款管理制度的 約束，資金無法順暢使用，這些因素讓房產回款這條路，充滿荊棘。
為了籌集更多資金，萬科還在資本市場上積極爭取。
2024年3月1日，萬科公告稱，將發行REITs ，籌集資金11.59 億元，底層資產是旗下三個3 個倉儲物流園。
除了積極開源，還得好好節流。
萬科在2024年拿地不多。
翻開克而瑞拿地排行榜，萬科沒有進入前十。
前兩月萬科僅僅排名第23位，拿地金額是48.9億。
說實話，萬科太重要了。
有個不恰當的比喻，中國金融系統裏面，有工行等系統性銀行，類似的，中國地產其實也存在系統性的地產公司，除了規模以外，對地產的信心意味可能更重。
萬科，就是信心的代表。
目前，能夠幫助的萬科的，除了自己，還有背後的大樹，以及曾經給萬科授信千億級別的大銀行。
速則濟，緩則不及，動作真的要快了！
（免責聲明：本文為葉檀財經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）
-- END --
