6月7日，上海規劃和自然資源局官方微訊號「上海規劃資源」釋出訊息稱，自三批次起，該市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。但是，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策采取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。
與此同時，當天上海新掛出4宗宅地，在出讓須知中明確，「按‘價高者得’的原則確定競得人」。而且，此次供地中也未見有「房地聯動價」的設定。
對此，上海易居研究院研究總監嚴躍進表示：「此次上海明確取消土地交易限定最高溢價率10%。土地政策調整說明落實‘人房地錢’的導向，對於後續更好吻合市場需求和產品開發等具有積極的作用，也是‘市場歸市場、保障歸保障’政策的重要體現，對於市場信心提振等都有積極的作用。」
取消溢價率上限，實行「價高者得」
據上海土地市場官網顯示，此次上海三批次新掛出4宗宅地，涉及楊浦區2宗，寶山區1宗，奉賢區1宗，出讓總面積約15.29公頃，總起始價84.21億元，總價共計約84.21億元。
上海規劃和自然資源局表示，本批次商品住房用地出讓，是「滬九條」出台後的首批土地出讓。自該批次起該市取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。同時，按照推一批次備二批次的安排，前期加強對各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評估、市場預測、模型推演，強化規劃引領、需求導向、品質保障和可持續。在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，在土地和住房供應的規模、結構、價格、節奏等方面保持聯動，逐一地塊進行研判，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策采取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度後轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。
同時，新京報記者註意到，在此批次推出的宅地「出讓須知」中也標明，「此次國有建設用地使用權掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，並按‘價高者得’的原則確定競得人。」
此前的2021年4月30日，上海對競價規則做出重大調整，在為每宗土地設定起始價的同時，還設定中止價和最高報價。同時，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。
嚴躍進表示：「此次上海土拍實行‘價高者得’，取消溢價率上限的約束，客觀上就是對過去政策的調整最佳化。即對過熱時期的過嚴政策進行最佳化調整。同時這也是對此前‘滬九條’政策的土地管理政策進行了細化和落實。」
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示:「這意味著從2021年一批次集中供地起開始實施的限價競價政策，以及2023年6月開始實行的觸頂後進入一次性報價調整為觸頂搖號的機制不再實行。本次取消溢價率上限將使有實力的企業獲取土地資源，開發商拿地將更加市場化，拿地意願強烈的房企機會增加。其次，有利於企業打造好房子，從而增加政策土地收入，將有利於城市環境及基礎設施建設。此外，取消地價上限也將使得開發商投資更為謹慎，需要提前進行嚴謹的投資測算以獲得利潤。」
「土地政策的調整，有助於增加房企的盈利空間。溢價率的調整背後，其實也會對銷售價格等產生積極影響，這也會對房企投資拿地產生較為積極的影響，客觀上也會有助於促進優質地塊的加快出讓。」嚴躍進進一步補充說。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：「在新房降價的背景下，尤其是上海外環外的新盤，其實開發商的利潤空間被壓縮，拿地積極性會減弱，取消限價後有助於增強房企拿地積極性，也有利於樓盤品質提升。」
未設「房地聯動價」，中小套型比例下調
在此次新的土拍規則中，還有一個明顯變化是未見房地聯動價設定。
陳炬蘭進一步表示：「這也代表著自2021年一批次集中供地以來已經實行3年多的房地聯動價本次不再實行，房企的利潤空間可能將增大，將有利於市場上更多專案在品質方面百花齊放。但這並不意味著上海就此取消了新房限價政策，目前上海新房仍然需集中過會後才能入市。」
事實上，隨著上海今年來陸續加快高端住宅專案入市，高端住宅限價已經有一定的「松動」。
對此，嚴躍進進一步表示：「此前上海對於一些房價地價聯動制度其實也有微妙的調整，包括一些高端住宅的備案價有所上浮。而北京近期也出台了溢價率分段指導價政策，對於溢價率的上限也從10%上調到20%，這都體現出一線城市近期土地政策調整是同步的，方向高度一致。」
「在取消土地和新房限價後，價格‘倒掛’的現象會逐步消失，投資客利用高價差賺取‘倒掛’利差的現象也會得到遏制。」張宏偉表示。
與此同時，6月7日掛牌的4宗地塊的中小套型比例要求又一步下調。其中，楊浦長白社區、楊浦平涼社區、寶山顧村地塊要求比例50%，奉賢新城地塊要求比例40%。
事實上，今年3月，上海「7090」政策（即商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重達到70%以上）就逐步結束。今年3月15日，在上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊中，中小戶型的比例也變得更為靈活，首次突破了「7090」的限制。
22城中已有19城取消地價上限
據此前媒體報道，在去年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發檔，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。此後，多個城市在下一批次土地出讓檔中取消了地價上限，實行「價高者得」。
據中指研究院統計，截至6月7日，在22個進行集中供地的城市中，已經有19城恢復「價高者得」，目前僅剩北京、深圳、寧波三個城市執行限地價政策。
一線城市中，廣州是率先實行「價高者得」的城市。2023年11月21日，據廣州公共資源交易中心官網顯示，黃埔區掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地，按照「價高者得」原則確定競得人，並未設定地塊最高成交限價，意味著廣州正式取消宅地「限地價」出讓政策。
值得關註的是，在土地市場重回「價高者得」後 ，部份熱點城市地價有所上揚。其中，杭州在取消限價後的首場土拍中，所出讓的9宗地塊平均溢價率為10.5%。而在成都「取消限價」的首場土拍中，7宗地塊全部成交，其中，青羊區66畝地塊溢價率達到30%。
「此次上海取消土地限價後也會進一步帶動土地市場的活躍度，進而促使市場的回溫。」張宏偉表示。
新京報記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
