房屋征拆是一個家庭的大事，
面對高額補償款，
幾家歡喜幾家憂，
買房十余年未過戶的劉氏夫婦，
就因這拆遷款犯起了愁。
當協定約定撞上政策規定，
再加上房未過戶的雙重難題，
他們該如何解決？
（圖源網絡 侵刪）
基本案情
朱先生一家五口在和諧社區和平村（化名）修建一棟四縫兩層的房屋。2009年6月，朱先生將其中兩縫，層高兩層的房屋賣給和諧社區誠信村（化名）劉氏夫婦。
雙方在當地村組工作人員的見證下簽訂【購房協定】，協定約定：「劉氏夫婦購買朱先生戶已建成房屋兩縫，層高兩層，占地面積為120平方米，價格為60萬元整。該房屋出售給買房者後，房主的所有一切管理權及使用權等，一切權利全部歸購買房屋者所有，原房主朱先生無幹涉權。如遇國家政策變更，此協定為終身協定；所立協定內容不得變更，如遇國家征收，該房屋土地的一切征收補償費，全部歸購買房屋人所有。」 此協定經各方簽字並由村組及社區見證蓋章，並簽署「同意轉讓」字樣。
協定簽訂後，劉氏夫婦支付了購房款，朱先生將房屋交付給劉氏夫婦後，劉氏夫婦自此居住在內。
2021年9月，朱先生戶和劉氏夫婦的房屋被拆遷，因雙方未辦理房屋過戶手續， 房屋土地使用權證仍登記在朱先生名下 ，當地拆遷部門將劉氏夫婦房屋2縫與朱先生戶房屋2縫共計4縫房屋均納入朱先生一戶進行了拆遷， 朱先生戶由此獲得總拆遷款400萬元。
同年11月，劉先生與朱先生在街道拆遷工作人員的協調下簽訂【房屋征收補償款分配協定】，協定主要內容為「劉氏夫婦主動配合將該處房屋拆除，朱先生在收到第二批40%征收款後,在街道、社區幹部見證下，一次性將房屋補償款中110萬元打入劉先生賬戶。」12月1日，朱先生向劉氏夫婦轉賬支付了110萬元。
劉氏夫婦認為，自己享有征拆房屋一半所有權，應獲得一半房屋相對應的拆遷款，故朱先生還應當向自己支付征收款60萬元。
經多次向朱先生催要，朱先生以劉氏夫婦與自己不是同一集體經濟組織成員、房屋沒有辦理房屋登記手續，不享有該房屋的所有權且雙方已經達成【房屋征收補償款分配協定】為由拒不支付。
無奈之下，劉氏夫婦將朱先生一家五口訴至法院，請求朱先生返還不當得利款項60萬元。
法院判決
一審法院認為，第一、雙方均系和諧社區居民，案涉購房協定 系雙方真實意思表示，無證據證明存在欺詐、脅迫的情形 ；
第二、從協定內容來看，朱先生等人將其已建成的房屋兩縫出售給劉氏夫婦，劉氏夫婦享有該房屋的所有一切管理權及使用權，由此可見， 雙方買賣標的物為已建成房屋的管理權及使用權等 ，該約定並不違反法律、行政法規的強制性、效力性規定；
第三、該協定系在當地村組協調、見證下簽訂，且有村組人員簽名，和諧社區亦簽署「同意轉讓」並蓋章；
第四、協定簽訂後，雙方已按協定給付購房款、交付房屋，履行至今已有十余年，現朱先生等人 主張該協定無效，明顯違背誠實信用原則，且與社會主義核心價值觀明顯不符。
綜上，該協定合法有效，雙方均應按協定約定履行。
根據協定約定，房屋出售後一切權利全部歸購買房屋者所有，原房主朱先生無幹涉權。如遇國家征收，該房屋土地的一切征收補償費，全部歸購買房屋人所有，故劉氏夫婦所購房屋的拆遷款應歸自己所有，朱先生應將其獲得的劉氏夫婦2縫房屋的拆遷款支付給原告。
朱先生認為按照雙方簽訂的【房屋征收補償款分配協定】，其只需一次性支付劉氏夫婦110萬元拆遷款即劉氏夫婦的房屋拆遷款全部支付完畢的觀點，經法院與該名拆遷工作人員聯系，其表示該協定並非一次性結算協定，僅為先行支付部份款項；同時從協定本身字面意思來看也無法得出朱先生只需支付110萬元即已全部支付完劉氏夫婦房屋拆遷款份額，故對朱先生的辯稱不予采信。
經法院依據房屋拆遷補償明細表核算，劉氏夫婦還應分得45萬元，故法院判決朱先生向劉氏夫婦支付房屋拆遷款45萬元。本案判決後，朱先生不服提起上訴， 二審裁定駁回上訴，維持原判。
法官說法
同一個集體經濟組織成員簽訂的房屋買賣協定系雙方當事人自願達成的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，對雙方均有約束力。
本案戶主朱先生在已經收取了購房款的情況下，本應及時將房屋過戶至劉氏夫婦名下，現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅，在此情況下，劉氏夫婦可選擇解除合約，也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價——征收補償款。
房屋未辦理轉讓登記不發生物權變動效力，房屋的所有權仍然歸原所有權人，應當由原所有權人與房屋征收部門簽訂征收補償協定並獲得相應的征收補償款，但是買受人可以基於【房屋買賣合約】向原所有權人主張權利，以征收補償款作為涉案房屋產權消滅的對價。故雖然劉氏夫婦的房屋沒有辦理過戶手續，但不影響房屋已出售的客觀事實，購買的房屋因拆遷所獲得的征拆款應由房屋買受人劉氏夫婦享有。
法官提醒： 為了避免產生不必要的糾紛，買賣房屋時應盡量在合約中詳細約定好買賣雙方的權利義務，同時及時辦理房屋的過戶手續！
綜合：長沙市望城區人民法院、湖南高院
來源： 山東高法
