剛剛，成都2024年主城首場土拍落下帷幕： 3宗、共約111畝商住用地悉數拍出。
從地塊位置看，3宗地塊分別地處錦江區潘家溝、金牛區兩河板塊和雙流區東升板塊，依舊延續「競地價」拍賣規則，即價高者得。
一個積極訊號是，去年下半年開始采用土拍新規後，房企拿地熱情明顯上漲，特別是部份民企相繼有所斬獲，但區域冷熱不均的分化現象在進一步加劇。
今日的絕對焦點是潘家溝約31畝地塊，起拍價達17000元/㎡，不僅吸引建發、招商、中海、國貿、中鐵置業、中國鐵建地產、華發&錦江統建和天健等央國企到場，也浮現出邦泰、四川濱江等少數民企的身影。
前有同屬板塊內的能建·錦譽府地塊曾引發62家房企爭搶，後有地塊西側3所學校迎新進展，也讓這宗潘家溝約31畝地塊開拍前就引發市場猜想：「成交價能否突破20000元/㎡大關？」
不出意外的是，絕大部份報名房企都是沖著該地塊而來，最終經多輪博弈，以成交價22400元/㎡被中國鐵建地產收入囊中 。
該成交價也是繼仁和以23500元/㎡拿下錦江區金象寺約29畝，以及交投以22500元/㎡競得大源23畝地塊（即：西派善成）後，成都土拍第三高的成交單價。
相比該地塊的高熱度，金牛區兩河板塊、雙流區東升板塊則快速以底價成交。
以下是本輪土拍的成交情況一覽圖——
熱門地塊盤點
具體來看，今日參拍的3宗地塊全部位於主城，成色不錯。
①超10家房企競爭，以成交價22400元/㎡拍出：
在這宗潘家溝約31畝地塊成交之前，板塊已出讓有4宗涉宅用地，包括萬科·朗拾交子、中交·錦江頌、能建·錦譽府和錦江統建·交子峯萃（人才公寓）。
拋開人才公寓專案以外，其余地塊全部熔斷成交，甚至出現62家房企爭搶1塊地的情況，最高地塊成交價也來到18400元/㎡，足見房企對板塊的認可度。
錦江統建·交子峯萃主體結構封頂，圖據：錦江發展集團
聚焦這宗約31畝地塊，達17000元/㎡起拍價也是潘家溝目前最高記錄，比萬科·朗拾交子地塊還高出2100元/㎡，這一點信心源自於地塊基本面。
首先，地塊西側3所學校曾在土拍出讓圖明確標註為「幼稚園、鹽道街小學和川師附中」，並在上周二（26日）迎來新進展（詳情請戳：），南側還有醫院配套，北側便是林家壩TOD及其地鐵站點。
林家壩TOD規劃效果圖
其次，潘家溝地處錦江區南三環外側，擁有著很高戰略地位與潛力上限，一條錦江大道串聯金融城東、白鷺灣-三聖鄉，北側相鄰琉璃場，南側接駁高新中和，易形成聯動效應。
再看地塊本身，31畝、2.0容積率的基礎素質很適合打造改善產品，但據潘家溝目前已知地塊產品構造，房企還是定位比較謹慎，除了中交·錦江頌有185㎡戶型，其余全部為143㎡及以下。
錦江區潘家溝待售專案區位示意圖
在2024年錦江區的供給計劃裏，潘家溝有多達9宗住宅用地待拍，是錦江區未來重點打造的板塊之一。
能持續供地、配套新進展以及板塊上限很高，是潘家溝的優勢所在，但目前板塊正處於發展期，還需時日呈現。
潘家溝現狀
②最低25%商業占比，如何平衡產品成為難題：
兩河森林板塊隸屬金牛區邊界處，北側接駁郫都區，相比金牛區國賓板塊，其土地市場並不活躍。
板塊最近一次供地還要追溯至2022年3月，南山以15000元/㎡拿下了約41畝地塊，即目前在售的南山·兩河峯景。
相聚板塊不到2公裏即是國賓板塊，去年電建地產、華僑城、保利、中鐵八局先後在此拿地，預計將於今年全部形成供應。
據出讓檔顯示，專案建成後須整體持有商業計容建面比例不低於25%，且出讓年限內不得分割轉讓銷售。
金牛區兩河森林約55畝地塊區位示意圖
兩河地塊起拍價9600元/㎡，含有最低25%的商業占比要求 ，如何平衡產品形態是擺在拿地房企面前的難題。
③雙流東升「熟地」，1.5容積率+最高15%商業規劃：
本次土拍中的另一塊地位於雙流東升板塊，是當之無愧的「熟地」。
地塊西側隔街即是川大華西空港醫院，南側緊鄰空港中央公園，附近還有棠湖中學、迎春小學等教育院校，還被迎港花園、迎龍花園等住宅包裹，生活氛圍濃郁。
雙流區東升板塊約23畝地塊區位示意圖
1公裏範圍內，有地鐵3號線迎春站、萬達廣場、城南優品道廣場和拿夫城市生活廣場加持，能滿足生活所需。
地塊附近的新房供應有川網國際花園、空港發展·雲璟鉑樾，前者於近期入市惠後均價13500元/㎡，後者最近一次取證是在去年7月，單價16397-21379元/㎡
地塊本身呈狹長形態，雖容積率低至1.5，但還有最高15%的商業規劃要求，比較考驗產品規劃能力。
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