界面新聞記者 | 藍麗琦
3月28日深夜，港股廣州出險房企富力地產（2777.HK）釋出了2023年度的詳細業績公告。
財報顯示，富力地產2023年實作總營業額362.38億元，同比增長1.62%，實作了自2020年以來的首次增長；公司所有者應占年度虧損201.64億元，虧損額度同比擴大28.14%。
資產負債方面，富力地產總資產減少9.23%至3348.68億元；總負債減少4.47%至2884.76億元。總的來看，富力地產凈資產仍為凈值，其2023年總負債率為86.15%。
從營收結構來看，物業發展板塊營業額278.11億元，同比微幅下滑4.2%；物業投資板塊營業額10.03億元，同比增長2.77%；酒店營運板塊營業額64.07億元，同比大漲51.29%。
受益於2023年旅遊行業的火爆行情，富力的酒店業務增長過半，彌補了主力業務的下滑部份。在物業發展、物業投資板塊虧損持續擴大時，酒店業務的虧損則是從23.73億元降低到9.04億元。但酒店業務多年來還是沒有實作盈利。
「倫敦富力城」夢破滅，張松橋用1港元接盤、承接背後貸款
在最新財報中，富力透露在2023下半年，一直積極商談出售即將落成位於英國倫敦1區名為One Nine Elms（九榆樹1號）的資產。在2023年結束後，已經與一名潛在買家訂立意向書，估計市場總開發價值為13億英鎊（折合人民幣約118.56億元），但最終對家取決於出售條款。
這位潛在買家就是素有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋。富力地產解釋，如果成功出售，本集團將有效減少超過6億英鎊的相關負債，顯著改善本集團的財務狀況。
2月6日，富力地產曾釋出重大資產出售公告，擬將九榆樹1號100%股權轉讓予張松橋實際控制的企業，轉讓對價僅為為象征性的1港元，但張松橋需承接九榆樹1號的貸款。
截止2024年3月末，九榆樹1號的貸款合計95.01億港元（折合人民幣約87.72億元）。針對巨額貸款的償還，富力地產表示，由張松橋根據交換邀要約，接手公司旗下3筆展期美元票據，最低本金額為8億美元。
公告顯示，其背後的計畫公司已經資不抵債，截止2023年9月的凈負債為48.13億元。但截止2023年末，計畫公司持有的物業永久業權益於其現況下的市值為10.09億英鎊（折合人民幣約92.03億元）。
此外，九榆樹1號將於今年4月完工，包括River Tower及City Tower兩座大樓，共提供437個私人住宅單位，City Tower提供57套經濟型住宅，River Tower內設一家酒店。
根據此前凱悅酒店（H.N）於 2020年11月 官宣的資訊，River Tower的酒店大機率為旗下的柏悅酒店。
實則，關於九榆樹1號的前身還有更多故事。在富力之前，萬達曾經想要依靠九榆樹1號來開發「倫敦ONE」計畫，建成倫敦萬達酒店，以及高檔公寓。
2017及2018年，富力相繼買下萬達在海外Nine Elms Square（九榆樹廣場）、九榆樹1號兩個海外資產。2017年還在CLS Holding手中買下倫敦一區的Vauxhall Square（沃克斯豪爾廣場）地塊。
九榆樹1號、九榆樹廣場、沃克斯豪爾廣場三個地塊位置相鄰，彼時富力想要將這三個地塊打通，開發「倫敦富力城」。
但在2022年3月，富力就把其中的沃克斯豪爾廣場進行低價出售， 界面新聞曾對此進行詳盡報道 。當時的交易對價為9570.26萬英鎊，但該地塊2020年的估值為1.65億英鎊，交易額相當打了5.8折，買方為遠東發展（00035.HK）。
如若九榆樹1號成功出售給張松橋，那麽七年前購入的三個倫敦相鄰地塊，就只剩下九榆樹廣場。
兩年僅出售3家酒店，富力舍不得低價售賣
此前在2017年，富力地產曾不計營運成本，以6折的價格、總計189.55億元收購萬達在國內旗下73家酒店資產，被冠以「全球最大豪華酒店業主」稱號，也被業內戲稱萬達的「白騎士」。
界面新聞曾於 2022 年報道 ，為了緩解債務壓力，富力開始虧本賣掉當年收購萬達的酒店。在2022年9月，富力地產虧本600萬元賣掉北京富力萬達嘉華酒店100%的股權，交易對價5.5億元，當時已經是富力賣掉的第二家原萬達酒店。
但即便已經進入化債階段，富力出售國內酒店速度卻變得異常緩慢。
截止2023年底，富力地產已擁有90間營運中酒店，分別由萬豪國際酒店集團、洲際酒店集團、希爾頓酒店集團、凱悅酒店集團、雅高酒店集團、萬達酒店管理集團及其他酒店集團管理。
這個數據截止2021年底是93間。也就是說，在2022至2023這兩件間，富力才賣掉了3間酒店。富力地產表示，公司仍積極物色相關機會，將酒店以可行的商業條款出售予有興趣的買家。
不過，富力地產也表態，由於市場不明朗及融資成本上升，出售其他資產的步伐有所放緩。但公司認為其投資組合中的部份資產優質且具吸重力，管理層有信心未來這些資產將在出售完成時產生現金流。
香頌資本董事沈萌對此計劃持質疑態度。沈萌向界面新聞解析，當前經濟是結構性下行，並非富力個體遇到經營困境，旗下有資產可供出售，也只能優先推動現金流充沛的資產以相對較低的價格出售，否則市場上根本沒有買家，「可以不賣，但可能活不下去。」
富力地產：去年成功避免重大財困及貸方訴訟，未來重點開發預售
聚焦到富力地產的化債行程，2022年7月和10月，富力地產相繼完成境內債券、境外美元債的整體展期。
具體來看，富力地產49.43億美元（折合人民幣約357.13億元）的境外債券（10筆）還款期限全部延長3至4年，涵蓋了公司所有中長期境外美元債；135億元的境內債券（8筆），加權平均到期期限從4個月左右延長至3年以上。
彼時富力地產表示，境內和境外債券的成功重組，大幅降低了近三年內的中短期債務壓力，為公司改善經營、迎接市場復蘇爭取到寶貴的時間視窗。」
如今距離延長債務還款期限已經過去一年半。公司在最新財報中透露，2023年，富力地產成功避免重大財務困境及貸方之法律訴訟。
到了2024年，富力地產表示，債務重組仍是一項關鍵任務，在當前現金流環境下，票據及貸款的償付能力預計將變得越發重要和具挑戰性。
富力地產認為，近年來，各種資金來源和結構性產品不再普遍，加上預售大幅減少，現金流周期失衡。為恢復現金流周期，房地產行業需要重振借貸或預售信心。
「本集團將重點開發預售，以恢復貸款銀行和投資者的信心。在當前的市場環境，推動預售的務實方法是確定可售物業並變現。」富力地產在財報中強調。
（文中英鎊匯率9.12；港元匯率0.92；美元匯率7.22）
