「馬斯克1.5億美元在北京買房」「馬斯克抄底北京樓市」……
北京樓市近期有些熱鬧。9月5日，在社交平台上，多個北京房產中介發視訊作品，稱馬斯克以1.5億美元在北京買房，訊息瘋狂刷屏，還上了微博熱搜。隨後，特斯拉回應稱此為假訊息。
謠言雖然已止，但是輿論旋渦中的豪宅引發的討論還在繼續：到底什麽房子要1.5億美元？
「宵8的頂」
謠言中，馬斯克以1.5億美元在北京買的房子，是北京霄雲路8號縵合北京的空中四合院，該樓盤早期又被稱為宵雲路8號。
能和世界首富放在同一則謠言裏的樓盤，是什麽樣的樓盤？縵合北京位於東三環外燕莎商圈核心，是北京頂級住宅計畫之一，坊間甚至流傳著「萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒」這樣一個段子。
這個「宵8的頂」說的就是縵合北京的空中四合院。早在十幾年前，霄雲路8號首期預售單價就開到8-12萬元/平方米，一舉捅破全國商品房售價天花板。
來自「縵合北京」微信公眾號
2008年，霄雲路8號取得了首張預售證，預售價格在8萬-12萬元/平方米，而當年北京四環周邊的住宅銷售均價為12000元/平方米。安居客顯示，計畫銷售均價16.7萬元/平方米，450平方米戶型單套7500萬元起。其空中四合院單套對外報價5億元，面積在1000平方米左右，買房需提前至少一周預約看房，驗資1億元。自2020年以來，縵合北京連續三年成為中國7000萬+級豪宅市場的銷冠。
來自「縵合北京」微信公眾號
縵合北京貴在哪裏？一方面來自地段的稀缺。寸土寸金的北京，它不僅地處東三環燕莎商圈核心，更是朝陽公園、太陽宮公園、四德公園簇擁，獨享288.7公頃亞洲最大的城市公園。
另一方面，為了提升價值，開發商和「酒店中的愛馬仕」——安縵酒店創始人Adrian Zecha（阿德萊恩·澤查）聯合共創全新品牌MAHA CHINA，縵合北京就是亞太地區第一個MAHA作品。此外，其打造的高端會所華府會也稱為北京首屈一指的私人會所。
為什麽會出現「馬斯克賣縵合北京」這樣的傳聞？業內猜測，或許跟馬斯克的母親梅耶·馬斯克曾於2023年9月來北京參加該計畫的活動有關。根據「縵合北京」公眾號，現場梅耶·馬斯克與合生創展集團董事局主席、縵合中國聯席主席朱桔榕，合生旗艦地產總裁、縵合中國董事劉蕓岐，GEORGES CHAKRA品牌創始人兼創意總監GEORGES CHAKRA共同出席活動。
來自「縵合北京」微信公眾號
「地產航母」慢周轉
縵合北京這個北京高端住宅的標桿作品是粵系房企——合生創展打造的。
說起合生創展，讀者可能不會太熟悉，但是珠江帝景、帝景山莊、愉景雅苑、華南新城，老廣可能就很熟悉，這都是合生創展的手筆。合生創展在廣州先後開發了將近20個大型計畫，其中主要以高端住宅為主。
當年有多風光呢？1998年合生創展在廣州一地的利潤便超過萬科全國五城總和，順利在港交所掛牌上市。彼時萬科老大王石曾贊嘆道：「合生創展才是地產界的航母」。
上市後，資金充裕的合生創展發展更加激進，從1998年到1999年的短短一年時間裏就有110多棟樓宇相繼建成，其開發規模、銷售業績，在廣州房地產業無出其右。於是合生創展決定北上，開啟全國性布局，自此合生創展成為繼萬科後的第二個「北伐」的粵系房企。
2004年，合生創展成為中國第一家百億規模房企，風頭一時無兩。
合生創展背後的操盤人也是個傳奇。在廣東房地產行業，朱孟依及其兄弟有著較大的影響力。公開資料顯示，朱孟依1959年生於廣東省豐順縣，1992年，他在香港與人合作成立合生創展，隨後他又於1993年在廣州成立珠江投資。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集團總裁，弟弟朱慶伊是珠光集團的掌門人。
資料圖片
但是，開局的高光並沒有持續很久。從2010年至2017年，合生創展銷售額分別為144億元、76億元、116億元、113億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元，且自2014年起合生創展就跌出了房企百強。
今年上半年，合生創展也承壓前行。上半年合生創展營業收入為126.0億元，同比下滑8.43%，歸母凈利9.8億元，同比減少72.51%。
這或許跟其喜歡囤地，緩慢周轉的風格相關。例如廣州的珠江帝景，開發18年後仍未完成；上述紅盤縵合北京是2004年拿的地，如今正在銷售中的廣州高端住宅縵雲廣州，是1997年拿的地。
更別說合生創展喜歡囤的舊改計畫，更是進展緩慢。合生創展在廣州海珠區持有的前進路改造計畫耗時十余年都未開始拆遷動工；同樣在海珠區的TIT科貿園，早在2011年就納入合生創展年報，目前同樣無完工面積；還有海珠區的舊改大麥克計畫——「康鷺片區舊改」，推進進度已經晚於早期合作要求。
不過，早年在一線城市囤有大量土儲，如今坐享土地升值的紅利，讓合生創展在一眾房企「增收不增利」中仍然維持一個亮眼的利潤表。今年上半年，毛利率27.24%，雖然同比降低了約9個百分點，但是仍然高於行業不足20%的平均水平。
二代接班
比起一眾房企，合生創展還是少有的完成交接班的房企。
之前龍光、奧園、融創等房企的二代偶爾台前露面，但隨著房地產進入劇烈調整期，二代們又退到幕後，一代們繼續勉力撐起來。像萬達的王健林都快70了，退休看起來還遙遙無期。
合生創展交接班看上去比較順利。2020年初，朱孟依退隱，其女兒朱桔榕開始執掌合生創展的權杖。
朱孟依也是真放權。一改父親低調謹慎的作風，朱桔榕在地產行業進擊擴張，接班當年的5月，就在北京豪擲180億元拿地。
還一度沈迷「炒股」。2020年，股權投資被朱桔榕納入主要業務活動之一。2021年上半年，合生創展錄得投資收入50.07億港元，同比大增76%。
不過「炒股有風險，入市需謹慎」。資本市場瞬息萬變，漲跌難以預知，朱桔榕沒能成為「女巴菲特」，2022年就虧了超20億港元。這兩年裏，合生創展的財報裏已經少有宣傳股權投資收益了。
朱桔榕也是一位很有想法的接班人，締造了合生創展的「縵」系高端產品。
縵，本義指無花紋的絲織品，但有了安縵酒店這個頂級品牌後，「縵」字變得很高大上。朱桔榕與安縵酒店創始人 Adrian Zecha聯手共同打造了MAHA CHINA，把「縵」貼在了合生創展之上。
縵合北京就是「縵」系比較成功的產品。2008年首次開盤的老豪宅「宵雲路8號」，因為產品老化被廣為吐槽，但是披上「縵」系外衣以及系列改革之後，果真產品熱銷了，之後「縵」系也在全國落地開花。
但是，也不是所有「縵」系產品都被認可。比如縵雲廣州，就被吐槽戶型有硬傷，面積最小的戶型都要145㎡，但只做了三房，其中一個次臥還小得可憐。
今年上半年，該樓盤還被爆拖欠購房者10萬誠意金。彼時，據媒體報道，陽光家緣網顯示，2022年開盤至2024年3月份，計畫僅網簽了117套，去化率不足18%。
不過，在房企紛紛自危的當下，合生創展財務方面還算比較穩健。根據公司披露，截至2024年7月1日，合生創展的有息負債規模為807億港元（剔除已於7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS後），公司一年內到期的債務占比從2023年的43%下降至28%；剔除合約負債後的資產負債率與2023年末基本持平，維持在59%。
關於未來的償債安排，合生創展透露，目前公司境外公開市場債務已完全清零。截至2024年中期，公司公開市場債務僅為89億元，同比下降23%。
朱桔榕帶領下的合生創展會走向何方，我們拭目以待。
南方+記者 周中雨
【作者】 周中雨
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
