招商蛇口 視覺中國 資料圖
3月20日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）從招商蛇口（001979.SZ）2023年業績釋出會投資者交流會上了解到，招商蛇口董事長蔣鐵峰在談及未來的房地產市場時表示，房地產市場繼續下行空間有限，行業進入一個新的發展階段，房地產市場依然是一個銷售在10萬億級的巨大市場。
蔣鐵峰稱，2023年行業深刻調整，加快轉型已成必然，需求持續收縮，行業深度調整，成交結構和市場競爭格局發生明顯變化，推進三大工程構建發展新模式。蔣鐵峰認為，2024年中央政策會持續發力，主要是進一步最佳化取消在過去一些時候的限制性措施，同步推進三大工程建設，核心城市核心地段優質產品依然存在著較好的機會，開發業務依然是公司的基本盤，是規模和利潤的重要保障。
招商蛇口2023年財報數據顯示，2023年招商蛇口營業收入約1750.07億元，同比減少4.37%；歸屬於上市公司股東的凈利潤約63.19億元，同比增加48.2%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤57.32億元，同比增長69.23%；經營活動產生的現金流量凈額約314.3億元，同比增加41.75%；總資產約9085億元，同比增加2.49%；歸屬於上市公司股東的凈資產約1197.23億元，同比增加17.71%。全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。
2023年全年，招商蛇口累計實作簽約銷售面積1223.41萬平方米，實作簽約銷售金額2936.35億元。
在拿地方面，2023年招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，公司需支付地價約為867億元。報告期內，公司在「強心30城」、「核心6+10城」的投資金額占比分別達99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資占公司全部投資額的51%，單城投放額達46億元，先後獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增專案中29個專案實作當年拿地當年開盤，為報告期貢獻銷售金額約340億元。
蔣鐵峰表示，公司在拿地方面不會盲目追高，目前市場投資機會其實還是非常多的。
招商蛇口總經理朱文凱在業績會上表示，2023年整個市場表現叫做「小陽春」，今年同期和去年比整個數據是減弱的，開年的1、2月份和3月份以來銷售情況包括客戶上門咨詢量稍微有點好轉，一季度加起來市場上表現弱於去年同期。「提醒我們2024年整個銷售能不能達到去年的量還要保持觀望態度，從公司來說，希望大的整個銷售策略是能夠穩定穩住，因為在整個市場目前沒有大的改善之前，現金流和經營性現金流是關鍵，對未來展望抱有謹慎的態度，公司今年提了以銷定產，以銷定投，公司未來擴張速度或者增長速度取決於現在的主力業務，住宅業務銷售的周轉。」
朱文凱強調，公司不是唯銷售金額論，公司會按照集團的要求進一步關註真正的高質素，更應該關註除了規模以外，進一步關註利潤、質素、效益、轉型和品質，希望能夠在市場規模上多維度地提升公司能力， 在2024年進一步聚焦公司中長期發展，在開發方面尤其是要提升拿地質素，守穩基本盤，全面開源節流，確保公司現金流安全為主基調。
對於公司毛利率下降的問題以及未來毛利率的水平，招商蛇口財務總監黃均隆表示，隨著地產行業下行，多家開發商面臨銷售端的壓力，整個行業毛利率都在下降，公司毛利率水平糊行業表現差不多，2023年存貨減值包括前面幾年也都有一些減值，也都是因為銷售價格和銷量下降所造成。黃均隆認為公司未來毛利率水平會企穩提升。主要因為，一方面房地產市場逐步復蘇，拿地端利率水平有明顯改善。公司在深圳還有很多高毛利率專案會在未來結轉，這些都是公司戰略性專案儲備，黃均隆表示，預期毛利率水平在未來幾年會逐步恢復到20%以上。
2023年招商蛇口整體稅前毛利率為15.9%。同比下降是3.4個百分點。其中，開發業務的收入占比是88%。2023年資產營運業務稅前毛利率是3.4%，比2022年有所提升。
