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【中華人民共和國民法典】（以下簡稱民法典）第七百三十四條第二款規定，「租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利」。該規定將原約定優先承租權上升為法定權利。
本期分享的案例是一起 承租人主張法定優先承租權的租賃合約糾紛案件 。人民法院圍繞 前提、主體、客體、核心、程式等五方面要件 審查承租人能否行使法定優先承租權。對核心要件中「同等條件」和程式要件中「合理期限」的理解和位序關系深入分析。最後，從多維度探尋案件所涉特殊非週期性租賃合約情形下優先承租權的生存空間與合理性。 該案獲評2023年上海法院精品案例。
W公司訴L公司房屋租賃合約糾紛案
裁判要旨
1. 租賃合約期限屆滿，房屋出租人僅同意簽訂了非週期性租賃合約，不久又行使任意解除權終止合約，亦可視同為期限屆滿，此時承租人亦應享有以同等條件優先承租的權利。
2. 優先承租權的行使要件中 「同等條件」 和 「合理期限」 二者需同時符合，承租人在合理期限內提出較低租賃條件而在合理期限之後再以同等條件主張優先承租權的，不予支持。
3. 承租人在租賃期限屆滿前後同意終止租賃關系的，之後不得再主張優先承租權，但出租人虛假告知租賃條件導致承租人同意的除外。
關鍵詞
法定優先承租權 / 非週期性租賃 / 同等條件 / 合理期限
案例撰寫人
鄧珍、方靖
法官解讀
01 基本案情
2018年8月10日，W公司（原告、承租人）和L公司（被告、出租人）就涉案房屋簽訂【廠房租賃合約】，約定租賃期限截至2021年10月10日止；租金470萬元/年；續租在屆滿前1個月提出，同等條件下W公司有優先權。
2021年9月9日，雙方重新簽訂【廠房續租合約】，合約約定：3個月為一個租賃周期，租金為383333元/月（約460萬元/年）；如果因L公司原因提前終止本合約，須提前3個月通知，W公司無條件清空場地；未作約定的，仍按原合約履行。
2021年11月29日，案外人Y公司向L公司發送了己方已簽章的【租賃協定意向書】，載明，期限五年，租金600萬元/年。L公司遂反復與W公司磋商續租事宜，W公司以做物流有風險有難度等原因，未作承諾，直至12月26日才出具商榷函，提出的租金標準為510萬元/年。12月29日，L公司發送【續租合約終止搬離通知書】決定終止雙方合約。W公司於2022年1月1日回函表明其同意終止合約，僅提出延遲搬離，未再要求磋商。
2021年12月28日，L公司與Y公司就涉案房屋簽約，約定，租賃期限五年，租金前3年590萬元/年，後2年610萬元/年。
2022年3月28日，L公司又向W公司發函要求返還房屋。4月25日，W公司回函表示不同意終止租賃關系，主張優先承租權。
因W公司仍使用涉案房屋，2022年6月21日，L公司和Y公司書面約定按未清場的現狀進行交接，Y公司支付了半年租金。W公司訴至人民法院，主張法定優先承租權，要求L公司按照與案外人Y公司約定的同等租賃條件對涉案房屋進行承租。
L公司不同意上述訴請。認為雙方續簽合約為非週期性，其享有法定解除權；另，根據合約約定，其提前終止合約只需要提前3個月通知，W公司要無條件清空場地。故W公司並不享有優先承租權；即便存在，W公司於2022年1月1日回函不再續租，即放棄了優先承租權。
02 裁判結果
03 裁判思路
一、訴請審查
W公司明確了其主張優先承租權的租賃條件為L公司與案外人Y公司約定的租賃條件。
二、有無放棄優先承租權
續租的非週期性租賃合約並無明確放棄優先承租權的意思表示。
三、行使要件審查
1. 前提要件審查： W公司與L公司存在合法有效的租賃合約，且Y公司有繼續出租的意願。
2. 主體要件審查： W公司符合優先承租權的行使主體，即房屋租賃合約相對方承租人，並非跨越合約關系的次承租人。
3. 客體要件審查： 涉案房屋為合法建造的有證房屋。
4. 核心要件「同等條件」審查： 雖W公司在起訴時主張的是同等條件，但在續租磋商中L公司解除前，其提出的租金標準顯著低於案外人Y公司意向書提出的租金標準，不符合「同等條件」。
5. 程式要件「合理期限」審查：
（1）前提審查： W公司的回函可以認定放棄了優先承租權，放棄後不再給予合理期限。
（2）合約審查： 原合約中約定了屆滿前一個月的期限。
（3）根據具體情況酌定： 雙方已於2021年12月開始磋商租賃條件，W公司直至2022年4月25日才主張優先承租權，已過合理期限。
四、綜上：
W公司在磋商中在「合理期限」內放棄「同等條件」續租且同意搬離之後再主張同等條件的優先承租權，不予支持。
04 案例評析
一、優先承租權的立法沿革及法益選擇
民法典頒布前，雖然有部份地方立法對優先承租權作出了相關規定，但是存在效力層級較低、具體適用規則不明確之缺陷。合約法時代，優先承租權主要以當事人雙方約定產生。民法典頒布後，優先承租權上升為房屋承租人的一項法定權利。
優先承租權的規定實質是在出租人對租賃標的物的自由處分權與承租人生存權（或經營權）、社會整體利益之間衡量後的法益選擇，最終選擇在特定條件下傾向於 保護承租人的基本生存權利或經營權利，降低交易成本，實作社會整體利益的最大化 。
二、優先承租權訴請的表述及對訴請的審查路徑
對優先承租權性質的認定將影響當事人訴請表述與人民法院對訴請的審查。學術界對優先承租權的法律性質持有不同意見，主要觀點可以歸納為締約請求權說、形成權說和債權物權化說。
筆者認為，結合條文表述與立法初衷，宜將民法典規定的優先承租權定性為形成權。若認定為形成權，在承租人向出租方主張優先承租權的意思表示時，雙方新的租賃關系即已經形成。 故訴請應類似表述為：確認其與出租方於*年*月*日成立以***為租賃條件的租賃合約關系。
具體 訴請的審查路徑 如下：
1. 是否符合優先承租權的行使要件、何時提出、哪些新的租賃條件等；
2. 在基本認定原告符合優先承租權行使條件時，還要結合出租人與第三人合約的簽訂及履行情況判斷能否實作；
3. 若不能履行，則法官還需行使釋明權，詢問原告是否變更訴請為主張賠償等。
三、優先承租權的行使要件審查
（一）前提要件審查
1. 合法有效的租賃合約
2. 出租人有繼續出租的意願
（二）主體要件審查
基於合約相對性，優先承租權的行使主體原則只能是房屋租賃合約相對方承租人，次承租人不得直接向出租人主張優先承租權。當然，按照【中華人民共和國民法典】第七百三十二條「承租人在租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合約租賃該房屋」規定中承租人的法定繼受主體亦應享有優先承租權。
（三）客體要件審查
優先承租權的租賃標的物範圍應為合法建造的房屋，違章建築等因違反前述前提要件而不得適用。此外，廉租房、公租房等特殊房屋，因存在承租人選擇的特殊性，故不當然享有優先承租權。
本案經審查符合上述（一）（二）（三）要件。
（四）核心要件審查
「同等條件」是最核心要件。 不符合「同等條件」也是實務中優先承租權駁回判決中最常見的理由。
鑒於立法空白，在法律解釋上能夠適當借鑒承租人優先購買權的有關條款。租賃合約中，租金標準和支付方式、押金金額、租賃期限、裝修免租期限當然是最基礎的條件。此外，租賃用途的不同若對租賃標的物及其裝修產生損耗不同、直接關系標的物價值維持和租金價格，亦可列為同等條件參考因素。
本案中，雖W公司在起訴時主張的是同等條件，但在續租磋商中L公司解除前，其提出的租金標準顯著低於案外人Y公司意向書提出的租金標準，不符合「同等條件」。
需要特別說明的是：
1. 前合約因承租人原因導致合約解除或雖未解除但承租人存在重大違約情形的，比如長期拖欠租金的、非經準許而轉租的，該承租人顯然在履約能力及誠信等方面受到出租人的否定性評價，已不符合「同等條件」的要求了。
2. 出租人欲收回給自己的親屬使用，承租人亦不符合「同等條件」。
（五）程式要件審查
1. 出租人的通知義務
要確定是否行使優先承租權，承租人需知曉第三人的租賃條件，因此出租人對承租人負有通知義務。通知內容應當包括繼續出租的意願及出租人與第三人磋商的核心租賃條件。通知方式，法律並未限制。如果承租人已經自行從第三人處知曉租賃條件，出租人亦知曉故未再行通知，不影響優先承租權的行使。
2. 承租人主張權利的「合理期限」
權利行使時效本身是權利的重要內容之一，承租人的優先承租權也應在合理期限內行使，從而避免對出租人自由締約權利的不當限制，導致新租賃關系長期處於不確定的狀態。筆者試圖總結了合理期限審查的步驟，具體如下：
（1）前提審查： 承租人有無透過合約約定或其他方式作出過放棄優先承租權的意思表示。放棄則不再需要對「合理期限」進行審查，即便主張時間尚在合理期限。本案中續租合約並無明確放棄優先承租權的意思表示，而W公司的磋商意見及回函可以認定放棄了優先承租權，之後再主張顯然不妥。
（2）合約審查： 民法典並未對合理期限作出具體規定，但合約項下的權利義務，原則應遵循有約定，從約定。故應審查合約有無相關行使期限的約定。如本案原合約中約定了屆滿前一個月的期限。
（3）無約定情形下的參照酌定： 優先承租權與優先購買權保護的法益相同，具有相同性質。在缺乏具體規定時，可參照適用【中華人民共和國民法典】第七百二十六條第二款關於優先購買權行使期限的規定，確定為15日的除斥期間。具體可根據雙方磋商情況予以酌定。
本案中，雙方已於2021年12月開始磋商租賃條件，W公司直至2022年4月25日才主張同等條件優先承租權，顯然已過合理期限，且其之前已經同意終止租賃關系。
四、本案所涉優先承租權審判實務爭點分析
租賃合約期限屆滿，房屋出租人僅同意簽訂了非週期性租賃合約，後不久又行使任意解除權終止合約，此時承租人能否享有以同等條件優先承租的權利？
筆者認為該情形下可以享有，理由如下：
首先，從法條條文解析上 ，【中華人民共和國民法典】第七百三十四條第二款並未特別排除非週期性租賃合約承租人的適用。非週期性租賃合約的出租方行使任意解除權雖導致合約解除，但不可歸責於承租人，僅僅是給無期限畫上一條終點線，其效果雷同於有期限租賃合約的到期，即可視為租期屆滿，承租人亦可享有以同等條件優先承租的權利。
其次，從權利義務平衡上 ，非週期性租賃對雙方各有利弊，對出租人而言，利在可以選擇更優租賃條件第三人，弊在可能被隨時解除需要另尋承租人；對承租人而言，利在不想承租時隨時解除，弊在可能被隨時擡高租賃條件或解除。
故賦予優先承租權並不會打破這種平衡，並不存在單方已經處於劣勢的情況，也並未禁止出租人隨時找尋第三方，反而是因為優先權的「同等條件」可以隨時找第三方來和承租人「對決」。
再次，從立法目的上 ，該項權利是為了保護承租人的基本生存權利或經營權利，降低交易成本，實作社會整體利益的最大化。本案雖簽署了非週期性合約，但此前已長期使用租賃房屋，故也應對其相關權利進行保護。
最後，從防止制度架空上 ，非週期性租賃很多時候並非承租人的選擇。畢竟是否簽訂書面合約、是否簽訂有期限的合約、是否續簽的主動權大多都在出租人手中，承租人也並無主動放棄的明確意思表示。本案中，前合約到期後先簽訂一個非週期性租賃合約，但對新的租賃條件尚在磋商，如果還未有更優條件第三人出現的情況下，承租人根本無法行使優先承租權。若禁止非週期性租賃合約的承租人享有優先承租權，則出租方均可允許承租人在上述情況下繼續使用然後拖至租賃期結束後一段時間處於非週期性租賃合約狀態再找新的承租人，就可以完全架空法定優先承租權制度。這樣承租人在到期前後沒必要行使，之後又無法行使，出租人則利用承租人的信任「騎驢找馬」且無空置成本，明顯不公。
（評析部份僅代表作者個人觀點）
05 法條連結
【中華人民共和國民法典】
第七百三十四條 ……
租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
來源 丨上海市高級人民法院、
上海市嘉定區人民法院
高院供稿部門：研究室（發展研究中心）
案例撰寫人：鄧珍、方靖
編輯：馬雯珺
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