21世纪经济报道记者 陈植 上海报道
「近期看豪宅的高净值人士增加了。」一位上海市中心地段二手房中介机构负责人王诚（化名）向记者感慨说。
他所说的豪宅，是位于上海市中心地段、户均面积约200平米，单价至少3000万元的商品房。
过去一年，受房地产市场波动影响，王诚的豪宅业务遭遇近年以来的最艰难时刻。
「过去数月，有意购买豪宅的高净值人士很少，反而是豪宅抛售量一直在增加。」他告诉记者。在这些抛售者里，不少是急需资金周转的企业家，以及打算移民的富裕人群。
但是，这些急于出售的豪宅几乎找不到「接盘者」，除非卖家愿意给出较大幅度的让价。
对于近日有意购买豪宅人士的增多，王诚也注意到，如今的潜在购房者与以往有所不同——前些年，打算购买豪宅的，主要是限售股到期出售的上市公司高层与重要股东家属，以及拿到巨额股权融资而身价倍增的科技企业创始人。如今，真正有意购买豪宅的高净值人士主要为了「改善型居住」而来，大部分是想给子女创造一个更好的学习生活环境，或是让自己生活出行更加便利。
「更重要的是，如今的豪宅潜在购买者，大多抱着捡漏的心态，他们不急于报价或签订购房合同，而是等待卖家不断降价。」王诚告诉记者。他甚至发现部分高净值人士还在「货比三家」，他们一面向卖家不断压价，一面也在考察周边地区的豪宅一手楼盘开盘进展，或通过朋友关系打听法拍房的价格状况。
记者获悉，尽管近期高净值人士对豪宅的「看房」热情有所增加，但实际成交量仍未见明显起色。
「毕竟，面对当前房地产市场波动，高净值人士也在评估自己所购买的豪宅，未来能否顺利出售。」多位上海市中心地段二手房中介人士告诉记者，相比豪宅的未来升值空间，不动产的未来可变现能力正成为高净值人士投资的更重要考察因素。
豪宅投资者的新想法
「没想到，如今豪宅的潜在购买者多数抱着捡漏心态而来。」王诚告诉记者。
前些年，他经手的交通便利、地段位置较好、升值空间较大的市中心豪宅，几乎都是「抢手货」——只有买家不断抬高价格希望卖家尽快成交，但如今，市场环境发生180度逆转。
即便是曾经「一房难求」的优质地段豪宅，买家也不急于出价，而是等待卖家自己主动不断调低价格，直到卖家报价跌至自己难以接受的程度。
记者获悉，如今上海市中心豪宅的潜在买家，都希望交易价格能在市场价的7折以内，但这个价格让卖家颇感愤怒又无奈。
「能成交的上海市中心豪宅不多，因为实际成交价格都大大跌破卖家的最低容忍度。」王诚告诉记者。若不是有些企业家为了尽快筹集资源偿还银行贷款等其他债务，他们绝不愿以极低价格出售手里的豪宅，因为最终成交价相比市场价，几乎低了约200万元。
多位上海市中心地段二手房中介人士也告诉记者，近期豪宅看房者增加，不等于成交量相应增加。多数看房者仍以询价为主，真正有意购买者也是冲着「改善型居住需求而来」，其中最常见的，是子女考入市中心的学校，于是他们干脆出售其他地段的房子，以此为基础买入市中心的「豪宅」。但这类买房者的决策周期相当长，且往往都在「货比三家」——等待最低报价出现，导致豪宅成交量继续徘徊在「低谷」。
「近期，我们也接触到一些内地富豪，他们也来考察上海市中心豪宅的投资价值。这背后，可能是他们听说上海市相关部门或将放宽外环内的限购措施，所以提前来看看有没有具备抄底价值的豪宅。」王诚告诉记者，如今，这些内地富豪也不再像前些年那般「一掷千金」，即便遇到颇具升值潜力或价格偏低的市中心豪宅，他们也不会贸然提前预签购房合同支付订金。究其原因，一是他们在等待上海相关政策落地，二是他们更看重豪宅的未来出售变现能力，只有那些具有稀缺性且潜在买家相对较多的豪宅小区，才能被他们纳入投资范畴。
股市与楼市的抄底抉择
在王诚看来，当前影响高净值人士购买豪宅的另一个重要变量，是他们在抄底股市，还是抄底楼市之间犹豫不决。
「不少潜在购房者在看房过程，一直在比较豪宅与股票的未来升值幅度。甚至有些高净值人士直接告诉我，如果豪宅的未来升值空间不够高，他们宁可先买股票，等股市赚钱了才杀个回马枪，再考虑买豪宅。」他告诉记者。
记者获悉，持有类似心态的高净值人士为数不少。
通过王诚的介绍，记者联系上一位计划购买市中心豪宅的刘先生，他此前看中了一套位于上海黄浦区，约200平、拟成交量在2800万元左右的商品房。前些天他曾与卖家初步谈妥了购房价格，但随着A股市场反弹与海外股市迭创新高，他反而不急于敲定购房合同，想先在股市赚点钱才投资购买豪宅。
「毕竟，买房对我而言，未必是迫切的刚需。」刘先生告诉记者。他想购买市中心房子，某种程度也是冲着抄底与财富保值增值心态而来。如今他觉得股市投资的赚钱效应似乎更强更快，开始将注意力转向各类权益类投资产品。
这令王诚不得不花费更多精力时间，努力说服刘先生优先考虑抄底购买豪宅。毕竟，卖家已经在价格方面做出较大让步——其实际成交价格低于同一小区同款房型的近期成交价格，存在较大的捡漏机会。
「最终能否成交，我感觉有时真的得看运气。因为在沟通过程，不少潜在购房者一直在问，豪宅价格是不是已经跌至底部区间，未来会不会继续跌。」王诚感慨说。当房地产投资的赚钱效应不如股票时，他最担心的就是潜在买房者的「临时变卦」。
多位二手房中介机构人士向记者直言，这场资金争夺战肯定会持续，目前要让高净值人士将目光重新转向豪宅，一是豪宅价格进一步跌至「底部」，让他们看到更高的抄底获利空间，二是楼市能否尽快复苏，让他们看到更快的「赚钱效应」。
「目前，对我们最大的精神鼓励是，目前高净值人士仍然认为具有稀缺性的优质市中心豪宅，仍是未来个人财富保值增值的重要配置方向。所以他们的抄底热情犹存，市场需要一个导火索，激发高净值人群的强烈购买意愿。」王诚告诉记者。
他希望这个「导火索」，是近期开发商开始对豪宅项目涨价。比如新希望地产旗下豪宅项目——武汉 D10 天元、重庆D10 天际、沈阳锦麟誉等纷纷调高售价。
但是，开发商的调价行为能否带动各地中心地段豪宅价格纷纷触底反弹，仍是未知数。记者了解到，目前不少高净值人士认为这种价格传导效应未必明显，反而是企业家资金周转与部分富裕人士移民需求，让他们感受到近期豪宅供需关系依旧「过剩」。
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