刚刚，成都2024年主城首场土拍落下帷幕： 3宗、共约111亩商住用地悉数拍出。
从地块位置看，3宗地块分别地处锦江区潘家沟、金牛区两河板块和双流区东升板块，依旧延续「竞地价」拍卖规则，即价高者得。
一个积极信号是，去年下半年开始采用土拍新规后，房企拿地热情明显上涨，特别是部分民企相继有所斩获，但区域冷热不均的分化现象在进一步加剧。
今日的绝对焦点是潘家沟约31亩地块，起拍价达17000元/㎡，不仅吸引建发、招商、中海、国贸、中铁置业、中国铁建地产、华发&锦江统建和天健等央国企到场，也浮现出邦泰、四川滨江等少数民企的身影。
前有同属板块内的能建·锦誉府地块曾引发62家房企争抢，后有地块西侧3所学校迎新进展，也让这宗潘家沟约31亩地块开拍前就引发市场猜想：「成交价能否突破20000元/㎡大关？」
不出意外的是，绝大部分报名房企都是冲着该地块而来，最终经多轮博弈，以成交价22400元/㎡被中国铁建地产收入囊中 。
该成交价也是继仁和以23500元/㎡拿下锦江区金象寺约29亩，以及交投以22500元/㎡竞得大源23亩地块（即：西派善成）后，成都土拍第三高的成交单价。
相比该地块的高热度，金牛区两河板块、双流区东升板块则快速以底价成交。
以下是本轮土拍的成交情况一览图——
热门地块盘点
具体来看，今日参拍的3宗地块全部位于主城，成色不错。
①超10家房企竞争，以成交价22400元/㎡拍出：
在这宗潘家沟约31亩地块成交之前，板块已出让有4宗涉宅用地，包括万科·朗拾交子、中交·锦江颂、能建·锦誉府和锦江统建·交子峯萃（人才公寓）。
抛开人才公寓项目以外，其余地块全部熔断成交，甚至出现62家房企争抢1块地的情况，最高地块成交价也来到18400元/㎡，足见房企对板块的认可度。
锦江统建·交子峯萃主体结构封顶，图据：锦江发展集团
聚焦这宗约31亩地块，达17000元/㎡起拍价也是潘家沟目前最高记录，比万科·朗拾交子地块还高出2100元/㎡，这一点信心源自于地块基本面。
首先，地块西侧3所学校曾在土拍出让图明确标注为「幼儿园、盐道街小学和川师附中」，并在上周二（26日）迎来新进展（详情请戳：），南侧还有医院配套，北侧便是林家坝TOD及其地铁站点。
林家坝TOD规划效果图
其次，潘家沟地处锦江区南三环外侧，拥有着很高战略地位与潜力上限，一条锦江大道串联金融城东、白鹭湾-三圣乡，北侧相邻琉璃场，南侧接驳高新中和，易形成联动效应。
再看地块本身，31亩、2.0容积率的基础素质很适合打造改善产品，但据潘家沟目前已知地块产品构造，房企还是定位比较谨慎，除了中交·锦江颂有185㎡户型，其余全部为143㎡及以下。
锦江区潘家沟待售项目区位示意图
在2024年锦江区的供给计划里，潘家沟有多达9宗住宅用地待拍，是锦江区未来重点打造的板块之一。
能持续供地、配套新进展以及板块上限很高，是潘家沟的优势所在，但目前板块正处于发展期，还需时日呈现。
潘家沟现状
②最低25%商业占比，如何平衡产品成为难题：
两河森林板块隶属金牛区边界处，北侧接驳郫都区，相比金牛区国宾板块，其土地市场并不活跃。
板块最近一次供地还要追溯至2022年3月，南山以15000元/㎡拿下了约41亩地块，即目前在售的南山·两河峯景。
相聚板块不到2公里即是国宾板块，去年电建地产、华侨城、保利、中铁八局先后在此拿地，预计将于今年全部形成供应。
据出让文件显示，项目建成后须整体持有商业计容建面比例不低于25%，且出让年限内不得分割转让销售。
金牛区两河森林约55亩地块区位示意图
两河地块起拍价9600元/㎡，含有最低25%的商业占比要求 ，如何平衡产品形态是摆在拿地房企面前的难题。
③双流东升「熟地」，1.5容积率+最高15%商业规划：
本次土拍中的另一块地位于双流东升板块，是当之无愧的「熟地」。
地块西侧隔街即是川大华西空港医院，南侧紧邻空港中央公园，附近还有棠湖中学、迎春小学等教育院校，还被迎港花园、迎龙花园等住宅包裹，生活氛围浓郁。
双流区东升板块约23亩地块区位示意图
1公里范围内，有地铁3号线迎春站、万达广场、城南优品道广场和乐福城市生活广场加持，能满足生活所需。
地块附近的新房供应有川网国际花园、空港发展·云璟铂樾，前者于近期入市惠后均价13500元/㎡，后者最近一次取证是在去年7月，单价16397-21379元/㎡
地块本身呈狭长形态，虽容积率低至1.5，但还有最高15%的商业规划要求，比较考验产品规划能力。
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