文/住浙網 艾維
這幾天，房屋養老金的話題沖上了熱搜，有人把它解讀為變相的「房地產稅」，這當然是「野生專家」帶偏所致。還好，住建部及時辟謠—— 房屋養老金公共賬戶不增加群眾負擔，也不會減損個人權益。
對房屋養老金，本來還想觀望一陣，這兩天陸續有朋友來咨詢此事，關切今後買房子是不是又要多繳筆錢，研究員覺得此事不算小，值得說幾句。
PART 1
事情的發酵，是住建部副部長在國新辦的新聞發會上，提到了房屋養老金，原話是這樣的——「研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。特別說一下房屋養老金，個人賬戶透過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。」
無論從哪個維度，這些都是有益的探索，且還在試點，顯示出上頭對此的重視。但自媒體時代，帶偏節奏往往只需一篇「小作文」，有博主對此解讀——房屋養老金就是變相的房產稅，還計算每年因此要繳多少錢……
住建部不敢怠慢，迅速辟謠，在8月24日刊出了專家解讀文章：「目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自於公共資金，按照「不增加個人負擔，不減損個人權益」的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。」
爭議可暫告一個段落，在相關細則出來之前，還有一些問題需厘清：
a、房屋養老金分個人賬戶和公共賬戶，那今後什麽情況下動用公共賬戶，什麽情況下動用個人賬戶，申請的流程有不同嗎？
b、房屋維修基金的低效率確實令人詬病，眼下一些城市出台了「綠色通道」，正逐步提高使用效率，改成房屋養老金之後，是不是又得推倒重來？
c、公共賬戶的資金如何籌措。是從地方財政收入切一塊作為啟動資金，還是從土地出讓金劃出一塊，需要明示以安撫民心。 （小編：寫完此段，看到住建部相關司局負責人的解答，基本釋疑上述問題。請關註最後的附文）
PART 2
這個事情，折射出「房屋維修基金」的受挫，如果它運作順暢，何至於要另起爐竈建立房屋養老金？
房屋維修基金為啥敗走麥城？這事情值得好好反思。
房屋維修基金使用難，有這些個原因：
涉及業主人數眾多、組織書面表決工作量大；業主對資金使用的擔憂和不信任；此外，流程手續繁瑣、使用範圍限制、資訊不對稱等問題也增加了使用難度。
翠苑北二區實景圖住浙網攝
眼下，每個小區擁有數百到數千名業主，組織書面表決征求意見任務繁重。如果使用這個錢需要每戶業主投票贊成，說白了，還不如不投票。
年初，杭州有過一波「原拆原建」的熱度，如今聲音寥寥，究其原因就卡在這「須每戶人家都同意改建」上。
再早些，是老小區加裝電梯，一樓的居民不肯簽同意書。
五個手指伸出來還不一樣齊，在多元化的今天，做事要有一定的「容差率」，允許有一定比例的不同意見。但事情開始後，要「公平、公正、公開」，涉及資金的，尤其要事先公示，事後賬務公開。
PART 3
這個現象，是制度經濟學「公地悲劇」的映像版——當一個資源或財產有多個所有者時，每個所有者都不具備單獨使用權，但有權利阻止其他人使用。這種特性使得資源的低效使用，最終會導致枯竭。
當事情跟每個人切身相關，建工新村居民可以自籌4.7億重建小區；當事不關己，懶得表態。使得要用屬於每個業主的維修基金，步履維艱。
另一種「鄰避效應」嘛。
PART 4
有必要建起使用維修基金的綠色通道。
譬如北京，多部門聯合發文簡化程式，方便應急情況下使用住宅專項維修資金。2023年8月再明確，房屋漏雨應急情況下住宅專項維修資金使用可先施工搶險，再走公示、撥付資金程式。
某老小區樓道漏水 圖源網絡
住建部門可推動，類似房屋漏雨這樣需動用專項維修基金的，如果集中在某幢或某幾幢的，征得該幢居民同意後，就可先施工搶險。施工前，可在小區內張貼應急維修公示。
至於鄰居會質疑「是不是多花了錢」，社區、物業做好解釋工作，今天是他家，明天說不定就漏水到你家呢……如果覺得那幾幢占了便宜，可以講，維修基金躺在賬上，利息收入足以覆蓋，做防水、粉刷墻面的費用。
PART 5
在出台房屋養老金的同時，研究員覺得，各地的維修基金運轉也要借機變得順暢，磨合了10多年，問題都磨出來了，對癥下藥更管用一些。
哪裏有好的經驗，譬如北京的漏雨維修綠色通道，可以開現場會，在全國推廣。
總之，跟老百姓切身利益相關的，無小事。
附：住房城鄉建設部相關司局負責人解答
一問——為何要推行房屋養老金試點？
住房城鄉建設部相關司局負責人表示，建立房屋養老金制度，是進入城市更新時期後，努力解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎，又管長遠。住房城鄉建設部在部份城市開展房屋養老金制度試點，目前各有關城市正在積極探索。
記者了解到，當前，中國城市發展已從大規模增量建設轉入存量提質改造和增量結構調整並重的新階段，進入城市更新的重要時期。從客觀規律看，房子和人一樣，會「變老」，會「生病」，為了房子的安全，就需要和人一樣進行體檢，尋找問題，消除隱患。
二問——房屋養老金的組成和資金來源是什麽？
該負責人說，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部份組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。
該負責人說，公共賬戶按照「取之於房、用之於房」「不增加個人負擔、不減損個人權益」的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以透過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
三問——房屋養老金用在哪些方面？
該負責人說，房屋養老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用於住宅共用部位、共用設施器材保修期滿後的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用於房屋體檢和保險等支出。
