【文/觀察者網專欄作者 雁默】
「兩岸幹脆打一仗，看房價能不能跌」。
這心思，可不是來自台灣統派，而是來自「天然獨」。這麽一說，你就知道台灣房價問題有多嚴重，青年有多絕望了。
不打仗有解嗎？無解。這島上，只有來一次大革命才能實作大面積的財富轉移，但普選民主卻是反革命的，因此最終，「天然獨」也只能求戰爭解套。可笑不？大家都笑中噙淚。
台灣房價之高，在全球名列前茅。如果將性價比也拿來平均一下，我認為台灣房價是地球最貴，沒有之一。
根據Numbeo的數據（2022年103個國家/地區），台灣市中心房價全球排名第五，大陸第三。市郊區房價台灣排名第九，大陸第四。
以城市論，台北市房價在全球城市中排名第12，就快追上紐約、倫敦，但與深圳、上海、北京還有段差距（2022年），僅略高於廣州。
論房價一定要比薪金，台灣平均房價所得比近10倍（註1）。
對於鬥膽拿台灣與其他地區比較的剛需買家而言，問題不在於價格高不高，而在於值不值。台北市算是台灣生活機能最優的城市，但若你去過北上廣深，再到台北就能體感什麽叫做「不值」。
大陸現在房價普遍下跌，從台灣年輕人的角度看來，這是人間福音，因為台灣還在漲，連台南那種稱不上三線城市（大陸標準）的房價也在飆漲中。按人民幣換算，台南市平均每平米2.5萬。
台南的城市性質比較像揚州，主打美食，是旅遊之都。但有兩個問題，一是揚州當前的平均房價只有台南的一半，二是論美食景觀歷史文化，台南能與揚州比嗎？
揚州新樓盤一月均價為13306元/平
當我說台南2.5萬時，可不是單指新房，若在城中心，50年房齡的「老破小」就是2.5萬。你若說台灣的房子永久產權能傳家，我會問你哪個子孫要住50年老房？琢磨著父母往生後賣出套利吧，那得房價仍有升值空間才會有人接盤……但台南？這城市只有188萬人口，而且已經呈負增長，揚州則是455萬，人口正增長。
傳家最實惠的東西是現金，這一點連我那擁有三棟四層樓獨棟洋房的房東也點頭稱是。房子要賣掉才是錢，賣不掉就只是一方水泥空間，維持它還要花錢，出租還得擔心惡房客。
那一線城市如何？上海郊區臨地鐵的新房，均價大約4-5萬每平米。台北市的郊區是新北市，臨地鐵的房價在5-6萬每平米。上海人口2600萬，台北加新北人口660萬。能買國際大都會上海的話，為何要買臟亂的三線城市新北？
那麽，憑什麽大陸房價能跌，台灣卻不跌？最簡單的答案就是——大陸房市泡沫比較大，因此比較早破。
兩岸在住房問題上的類似之處如：一、供過於求。二、房價收入比高。三、人口負增長。四、公攤面積占比高。五、買房心態相近。六、持有成本過低。
我們中國人的買房心態原則上就是「投資」，認為房子不光能賺錢，還能保值，這就是投資心態。一旦存有這種心態，買房意誌就很堅定，認為反正一定會有接盤俠，因此什麽坑都不怕，直到房市泡沫破裂，接盤俠喊出一個讓你懷疑人生的價格。
投資首重持有成本。在美國買房，稅率、保險和修繕費用高，賣房的規費也高，房屋持有成本是台灣的50倍。而在島上，買車的持有成本比買房還高，因此老一輩人都會勸子孫先買房，再買車。
台灣土地持有成本有多低？以土地稅為例，市價1000萬的土地，地價稅只要1600元，就這麽低。原因出在征稅依據公告地價，而公告地價只有土地市價的8%。換言之，有錢不囤房簡直就是傻子，這就是為何台灣人愛買房投資，房產商也不怕長期持有賣不掉的空房。
自2016年至今，台灣住宅價格指數上漲了近30%（29.73%），擁有3間房的人從33萬飆升至51萬人，顯示炒房仍被視為最穩當的「投資」。
只要買房心態是投資，房子就是金融商品；只要是金融商品，就會滑向高杠桿；只要滑向高杠桿，整個產業體質就脆弱；房地產體質脆弱，就會讓一大堆附隨供應鏈也脆弱；只要支撐經濟發展的這一大堆供應鏈體質脆弱，政策面就不敢戳破泡沫，不敢調高房子的持有成本。如此惡性迴圈。
然後就是供過於求，工薪收入與房價距離愈來愈遠，人口負增長，家庭兩代人為銀行做牛馬，幸福感無從說起，剝奪感代代相傳。
因此講白了，華人居住圈可能是全世界最不宜用房地產支撐發展的地區，因為我們迷信有土斯有財，將買房視為投資，在此避險心態下，無產階級的幸福感就完全被剝奪了，小資產階級則是負債累累。
台灣的空屋率是8.77%，看起來問題不大，但5年屋齡以內的新屋空屋率是20%以上，明顯供過於求。但16年來賺得滿缽盆的建商尚有底氣粉飾太平，賣不好幹脆不賣，或頂住台面價格，但台面下小跌出售。而股市處於高檔，房貸利率維持在2%低位，通脹也形同鼓勵買房保值，使得建商願意堅守價格，支撐市場信心。
簡言之，只要買房心態與持有成本過低的現狀不變，房產業多得是支撐房價的題材可供炒作。如通脹會使建材價格上揚，壓縮建商利潤，買家則希望買房抗通脹，房價就難下跌。再如官商合作的土地開發案，交通基建利多，股市表現抗跌，都是炒房炒土的溫室。
台灣房市目前處於多空膠著狀態，一旦環境出現變化，如股市崩跌，大建商東窗事發，通脹轉向通縮，泡沫就會破。而泡沫一破，連鎖效應會讓房價崩跌仿佛是一夜之間的事。
說到底，在泡沫破裂釀災前，只要大幅調升房產持有成本，就能有效淡化買房投資的心態，去除囤房動機。然而，台灣房屋持有者近7成，剩下的3成裏不只1戶有剛需，政策面驟升持有成本會得罪大部份選民，政客會得罪建商金主，因此肯定會有「專家」出來恫嚇大眾，這就不易形成社會大面積要求降房價的壓力。
最近看了一些大陸已購房者對房價下跌的意見，誠可謂哀鴻遍野。房市泡沫破裂，對於高價購房還在還房貸的人而言，確實痛苦萬分，但泡沫若再不破，就會像台灣這樣繼續累積壓力，日後炸開傷害只會更大。
假設大陸房價持續上升，且上升振幅遠高於薪金漲幅，從台灣的例子可見，三四線甚至五線城市的房價都將高不可攀，租金也跟著上漲，工薪階級就處於無路可逃的狀態。一家三代皆房奴，這是真正的禍延子孫。
台灣青年對房價不是焦慮，而是絕望
專家對房價下跌的各種拉警報，雖不無道理，但通常流於片面觀點。如房市不好，會拖累極多供應鏈產業，提高失業率——這觀點不能說錯，但除了維持房價，難道就沒有其他解方嗎？
在供過於求的環境下，價格卻不跌，這種現象當然荒謬，無論提出多少撐房價的堅實理據，都無法服眾。對於購房投資人，我們也得問，有什麽投資是只準賺不準賠的？將房產視為穩賺不賠的投資，那誰還願意上班領薪金呢？
但當我們的購房心態等同於購車，景觀就大為不同了。
除了極少數例外，一般沒人將購車視為投資，車輛是消耗品，而且折舊快速。如果汽車供過於求，面臨車價下跌時，車商會怎麽辦？答案是，減少產量，降低成本，拋售庫存，或為車輛提供更多功能與服務以維持車價，並拓展新市場。對購車人而言，自然會要求降價，或提升性價比，畢竟，買車又不是投資。
為車輛增添新功能與服務，勢必將扶持新的上下遊供應鏈，創造新的就業，並促進舊供應廠轉型。購車人則能因此獲得更好的產品，用合理的價錢購買更多的幸福感。
若你以購車的心態購房，就不會抱著保值投資的心態，購買超出自己能力太多的房子，如此便能卸除主要的財務負擔，多投資於生活質素。當建商需要提升房屋的性價比維持經營，劣質建商就會被淘汰。當性價比高的房子是消費者最重要的考量，地方政府就必須打造宜居城市，在有形無形之處提升居住舒適度。
房地產業未來的趨勢不只是科技化，也會導向人文化，除了基本生活機能，買房的人會開始註重視野，包括天空、綠蔭、居民素質、周邊各種生活產業的多樣性與服務質素，旨在購買幸福感，而不是缺乏流動性的金融商品。
那麽，在宜居工程上做得好的城市，房價得以維持，人口會持續流入，開發範圍得以擴增，反之則走向破敗，被迫自我提升，或是專門供給那些不在意居住質素，只希望房價低廉的人群。
00後的兩岸年輕人，在生活態度上是相近的，所謂「低欲望四不」：不結婚，不生子，不買房，不消費。在很大程度上，四不心態是來自於高房價。
大陸年輕人我不敢說，但台灣年輕人對前景不是焦慮，而是絕望，他們必須抗拒老一輩人買房成家的傳統觀念，否則活不下去。他們在等待父母死後留下的房產，若沒有房產可繼承，就更不願結婚生子，還要抑制消費，因為工作崗位都在超高房價的地方。
年輕人生活中擺脫不了網絡遊戲，因為這已算是最廉價的幸福感，而少出門也代表少消費。父母願意為了協助孩子成家給出購房首付，孩子還不見得願意收下好意，因為他們知道後面的房貸才是大坑。
選前侯友宜提出購房免首付，利息補貼5年可貸1500萬，但10年內不得轉售的政策支票，此一想法受到年輕人群嘲，因為問題根本不是出在首付。免首付，房貸壓力只會更大不會更小。
趙少康則教年輕人如何賺錢理財，分享自己二十幾歲就能買兩三間房的經驗，然而，趙的「以房換房」牟利模式，就是被年輕人視為萬惡的炒房手法。正因為有趙這種人，而且太多了，現在年輕人才這麽慘。
位高權重的有房階級，基本就視房價下跌為頭號大敵，因此思維只能在維持高房價上打轉，最多想些比較溫柔的割韭菜政策，方便你入坑。年輕人也許窮但並不傻，不再相信這些不知民間疾苦的既得利益者，他們就是絕望，就是想革命，但普選民主反革命，所以才會有人寄希望於戰爭解放房價。
其實，有房產的父母也已逐漸調整了思想，不再要求子女買房成家，在少子化的當代，只有「父母適應孩子」，沒有「孩子適應父母」。而這是一個重要的轉變，也是房產商最大的惡夢，這樣下去，泡沫遲早不破也得破。
高房價最惡劣的影響，就是讓一代人失去鬥誌，除非被逼，不會有人搏命打一場根本不會贏的仗。借貸人生是創業者的宿命，不是工薪階級的，而後者數量遠大於前者。一般人謹守「低欲望四不」，不但日子過得下去，幸福感還更高，「鬥誌」一斤多少錢？
房市泡沫不破，上述這樣的消極思維就不會消失。政策面「軟著陸」可以理解，但必須著陸，別軟到一半又飄起來了，那只會讓個別產業悶死整個社會。
台灣房市泡沫一定會破，只是時間問題，但政治會一直拖延病情，而若拖到統一後，爛攤子是大陸收。換言之，愈晚統一，處理台灣房產問題的成本就愈高。
註1：台灣房價所得比逾世界標準，專家揭購屋族困境 根據最新內政部資料，2023年Q2，全台房價所得比高達9.82倍，再次重新整理紀錄，創有統計來新高，其中，台北市房價所得比15.52倍、新北市12.93倍、台中市11.55倍，都超過10倍以上。
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