上海推行老舊小區加裝電梯，至今成果顯著。如今，不少加裝的電梯已經走過幾個年頭，電梯後續的管理、運維、更換業主後產生的諸多問題，成為老百姓更加關註的痛點問題，上海也發生過業主因加裝電梯提起訴訟的案例。
目前，有的街道開始探索一些制度性辦法，來解決電梯後續的運維難題、資金管理難題，以規避一系列矛盾。
好的運維做對了什麽？管理痛點如何解決？我們以「梯管家」為案例，進行更深一步的探討。
每月跑銀行，吃不消
黃浦區蒙自西路64號2樓的譚老伯今年75歲，所在樓宇加裝電梯後，他被推舉為電梯後續運維的「3人小組」成員。
加裝電梯的運維，遠比想象中復雜。用老百姓的話進行概括，後續大致需要繳納3類費用： 電費、物業費、維保費 。維保費兩年後再開始繳納，頭兩年不用繳。前兩項費用，理論上由電梯所有權人按月定期繳納。
「3人小組」作為電梯所有權人的代表，他們的主要任務就是管理和收繳這些費用。
2021年，黃浦區出台既有多層住宅加裝電梯後續管理的指導意見，提出將不少於10萬元的政府補貼資金留存（最高補貼28萬元/台），作為電梯專項維修資金。
那這留存的10萬元由誰來管理呢？在沒有「梯管家」服務之前，只能由「3人小組」在銀行開設共管賬戶。
如果按照常規操作，譚老伯等3個人需要定期 一趟趟跑銀行取錢，且3人必須同時到場，每個人拍照、簽字確認後，再去相關機構繳納電費、物業費。 如果有人生病或離開上海甚至出國怎麽辦？延期或者找人代理十分麻煩。何況小組中老年人比例很大。
「我今年75歲，年紀大了，跑不動。」譚老伯感嘆。樓宇裏年輕人居多，但被選為代表的常常是中老年人。這種情況不在少數。有些樓宇的「3人小組」，3個人年齡加起來超過200歲。這樣一次次跑，有點「吃不消」。
還有一種極端情況也讓譚老伯憂心：「3人小組」中有人過世了怎麽辦？共管資金一時半會兒取不出來，難道電梯就此停運？
此外，「3人小組」的共管資金安全，也考驗居民自治的智慧與能力。
3位代表共管，很少出現私自侵吞資金的情況。然而時間一長，個別樓宇的共管資金可能被居民們 提前「分光」 。
有人進行房屋產權交易時，把共管資金中自己的部份一次性取光。站在業主個人角度看，這似乎合乎情理，但給電梯接下來的運維費用分攤留下了一個「爛攤子」。
有人遇到一些資金難題時，表示提前取用共管資金中自己的部份，電梯運維費以後按月繳納。
還有人提前支取這筆資金被拒絕後，認為預留10萬元的做法從未獲得自己認可。
當然，上述種種情況都可以在加裝電梯合約中一一列明，事先約定。但一則，簽合約需要列出諸多細節，非專業人士未必能夠事先「窮盡」所有情況。二來，即便事先約定，不執行又如何？目前已發生過業主因加裝電梯提起訴訟的案例，但走到這一步的畢竟還是少數。
「3人小組」的阿姨伯伯們義務管賬，本已感到流程煩瑣，何況年紀大了，很難應付各類突發情況。個別代表們心一軟，共管資金就可能被提前支取。
引入專業平台
為了電梯共管資金的安全，也為了減少居民的後續麻煩，1年前，打浦橋街道試點實行「梯管家」服務，為全市首創。
這是一個由上海市房管局物業處、黃浦區房管局、上海市房地產交易資金管理有限公司共同搭建的「加梯管理經費托管平台」（簡稱「梯管家」）。
簽訂協定後，加裝電梯的運維費，比如 預留的10萬元，由第三方平台即「梯管家」統一管理 ，上海市房地產交易資金管理有限公司監管。
2023年8月，傅阿姨所在的樓宇加裝電梯完成交付，全體電梯所有權人同意簽約「梯管家」。這著實省去傅阿姨不少麻煩。
一大早，包括傅阿姨在內的「3人小組」拿著相關檔材料，來到屬地房屋交易中心資金監管視窗，申請辦理「梯管家」。
材料涉及加裝電梯所有權人代表推選書、加裝電梯管理經費托管協定、加裝電梯出資方案、加裝電梯所有權人身份證明，以及其他可能約定好的一些協定。
托管賬戶不需要居民自行開立銀行賬戶，而是以每部電梯為單位進行開戶，交由資金監管公司的子賬戶統一管理。監管公司按照協定受托支付給相關單位。每一名電梯所有權人都預留手機號碼， 每次「梯管家」扣費，都能收到短訊通知。
比如說，小區物業承接加裝電梯的日常運維。繳納物業費時，經居民簽字認可後，物業代跑腿，統一去「梯管家」平台劃賬。 「3人小組」再也不用為此一趟趟跑銀行取錢、去物業繳費。
托管賬戶中的加梯管理經費支付使用，需要加梯所有權人代表或物業經辦人攜帶相關支付檔至資金監管視窗，當場填寫【支付申請表】，辦理支付申請手續。
加梯所有權人代表也 可以變更 ，資金監管公司受理後透過手機短訊方式通知全體所有權人，自受理之日起3個工作日內無異議的，變更自動生效。
加梯所有權人如果對經費使用、辦理變更等提出異議，收到短訊後3個工作日內攜帶相關材料至視窗提出異議，辦理相關手續。全體加裝電梯所有權人都會收到短訊通知。待無異議後，由加梯所有權人代表或物業經辦人重新攜材料至視窗恢復辦理。
規定甚至細致到，監管期間的監管資金，按照中國人民銀行規定的基準活期存款利率計息。
傅阿姨直言，由於不再和鄰居「面對面」，不需要講人情世故，資金的進出都得面向平台，一切統一按規矩辦，破壞約定的一些念頭可直接掐滅在萌芽中，由此保障了運維資金的安全。
如果涉及房屋產權交易，基於這筆專項資金無法提前支取，老業主可直接就賬戶裏的資金余額與新業主進行約定。賬目完全透明公開可查。
即便最初不想出錢使用電梯的戶主，未來如果改變主意想使用電梯，也可以一起參與，與其他使使用者按約定比例繳納費用給「梯管家」。
當「梯管家」賬戶余額僅剩1萬元時，需要電梯所有權人、使用人一起協商，再向賬戶集體「充錢」，續簽服務。
電梯加裝後，居民籌集的管理經費如何保管和使用始終是一大難題。區別於以往由樓棟居民開立三人共管賬戶模式，「梯管家」模式能夠很好地解決這些問題，依托專業的資金監管機構，由小區物業公司統一接管日常營運，規避電梯管理中資金籌集難、管理責任推諉等問題，最大程度保障加梯管理經費的資金安全。
如今，譚老伯與傅阿姨所在的樓宇已經使用「梯管家」個把月。
「真的省了很多事情，不用跑銀行，也不用擔心生病了怎麽辦，我可以安心睡個好覺了。」譚老伯說。「我們樓宇還沒有為電梯的維護大吵大鬧過。我很幸運，趕上了‘梯管家’這趟車。」傅阿姨笑著說。
全生命周期管理
經過1年的實踐，打浦橋街道相關工作人員說，未來希望在加裝電梯簽合約的第一步，就把「梯管家」一起納入，以免去後續一系列問題，真正實作加梯的「全生命周期管理」。
為什麽強調第一步就要考慮「梯管家」呢？上海斌菱電梯公司副總經理沈娟給記者舉了幾個例子。
有些加梯樓宇，運維采取定期向使用者收費的模式。「我這個月住在女兒家，沒使用電梯，我不繳費。物業費、電費都不交。」一名居民理直氣壯地說。
「503室出國去了，收不到我就先代交電費吧。不要影響電梯使用。」微信群裏，2樓的一位戶主回復。
有一位戶主，一直沒有按時繳納每個月1.3元的電費，最後同樓棟的其他戶主只好主動表示「這個月我先墊付」。
有些加裝的電梯使用超過2年，按規定需要收取保養費進行年檢。增收費用不是一個小工程。大部份情況，居民按照合約約定付錢。但也不排除個別情況，這筆錢一時半會兒收不齊，此時年檢期限臨近，沈娟陷入了左右為難。
「 沒有經過年檢的電梯 可以使用嗎？當然不行，有安全隱患。萬一出事，誰來負責？」沈娟說。但停運電梯這個動作，物業人員 輕易不敢做，怕鬧事，也怕擔事。
有時候，電梯照明燈壞了，或者有些設施需要更換。收不到維修費用，居民的訴求又遲遲得不到響應，經多方協調後，只能 以「做好事」的方法解決。
「梯管家」平台則提前規避了這個問題，按照申請材料中事先約定好的出資方案、經費管理使用方案、授權委托支付方案，按時扣款。
試行1年來，「梯管家」還在摸索中逐漸最佳化和升級。比如繳納電費。起初，電費每個月由居民簽字同意後，從「梯管家」賬戶中劃賬。後來有居民提出，如此每月操作較為煩瑣，不如和家庭電費繳納一樣，按年授權，賬戶每個月自動代扣。
又比如，起初居民想要查詢自己在「梯管家」中的賬戶余額，還需要跑一趟銀行，比較麻煩。經過協商，工商銀行把「梯管家」的賬戶查詢功能掛在了電子銀行內容選單裏，居民可以透過微信小程式，隨時隨地在手機上查詢余額和明細。
幾個月前，打浦橋街道單獨辟出空間，成立既有多層住宅加裝電梯執行維修中心，與加梯相關的一系列事宜都被整合在這裏。
「梯管家」平台，也推動物業更願意把加梯納入管理。
媒體曾報道過一個案例，小區加裝了電梯，工程早已結束，但電梯卻一直無法啟用，原因就是卡在了「物業不給敲章」上。為何啟用電梯還要找物業敲章？
2023年5月，有關部門出台【上海市電梯安全管理辦法】。按照新規，要取得特種器材證開通執行電梯，必須先要委托小區物業，或者專業的單位、市場主體來管理電梯。
近幾年來，上海市積極探索，不斷出台加梯相關規範性檔，除了【管理辦法】，各區還有【指導意見】。這些檔普遍傾向於委托小區物業作為加梯的使用管理單位。
但對許多 物業公司而言，這是「新增的燙手山芋」 ，擔心加梯的管理和維護費用不能及時收到，自己白白付出管理成本，還要承擔責任和風險。因此，一些物業公司不願意接手管理加裝的電梯。
「梯管家」至少從資金上，給物業公司傳遞一顆「定心丸」。
黃浦區房管局物業科副科長潘忞嚞說：「專業的事情就交由專業的人去做。由第三方平台托管後，不僅省去居民的許多流程，也避免了一些不必要的麻煩。」
「梯管家」如今在黃浦區10個街道陸續推廣，爭取全區覆蓋。這也是上海市對加梯後續管理的首創之舉。目前，已經有88棟樓宇簽約「梯管家」。
「政府辦實事，各機構一起幫扶。體制越來越完善，真正感受到加梯的暖心與安心。」一位居民這樣表達。
當然，有了第三方平台，也並非一勞永逸。上海市人大代表、上海市人大社會建設委員會委員金纓律師提出，當下關於加梯的規範性檔很多，但它們的 法律約束力不夠 ，亟須從立法上明確，比如建議把加裝完成的電梯 在不動產權屬證書中予以記載 ，辦理相應登記，從法律上厘清種種問題。
題圖來源：受訪者供圖 圖片來源：正文圖片 均 受訪者供圖
來源：作者：龔丹韻
