南都訊 近日，珠海湖灣大廈的業主王女士（化名）有點鬧心，「我們小區業主共有器材層，卻被隔成格子間作為公寓出租，還有的被作為辦公室出租，投訴了好幾次都遲遲無法解決」。
器材層究竟歸誰？小區業主拿著香洲區住房和城鄉建設局「屬於業主專有部份」回應，認為歸全體業主所有。但珠海市不動產登記中心的態度卻是「地價已交清，銷售合約未約定，不能簡單判定該器材層為全體業主共有」。
一個問題，兩個部門互相矛盾的說法，這讓業主犯了難。目前，香洲區獅山街道辦事處執法辦已再次向職能部門發函要求明確湖灣大廈器材層的產權權屬、用途等關鍵問題。
業主投訴：上千平方米的器材層被占用
王女士在湖灣大廈住了20多年，是這裏的老業主了。據王女士介紹，湖灣大廈是一棟商住一體的老小區，1至4樓為商鋪，5樓以上為住宅，商用層與住宅層中間有一層層高2.2米左右的器材層。
「起初對於器材層，很多業主其實不知道，後來發現大廈裏改建的單身公寓，才知道器材層的存在。」王女士告訴記者，目前器材層加建了一些磚墻隔成房間，東棟器材層現由一家設計公司在使用，西棟器材層由兩家公寓和一家電梯公司在使用。
王女士說，器材層應該屬於全體業主所有，現在不但被占用，還進行改建，且一側的大門還被封堵，侵犯了業主的權利，還造成了消防隱患，所以業主們便向相關部門進行了投訴。
記者在業主提供的【商品房屋產權權屬證明書】上看到，湖灣大廈的產權人為珠海經濟特區香洲石油化工公司，且上面明確標註器材層面積為1529.03平方米。
記者走訪：器材層被當作公寓、辦公室使用
4月24日，記者來到湖灣大廈器材層，西棟器材層被分割成一間間公寓，一米多寬的過道，略顯昏暗。沿著過道的窗子上晾掛著衣物和物品，在公寓的不銹鋼門上還張貼著租客的註意事宜。據統計，這樣公寓大概有三十多間。而東棟器材層則被裝修成了辦公室在使用。
業主還向記者提供了東棟器材層的【辦公場地租賃合約】，合約中出租方為珠海市大洲石油化工公司，承租方是一涉及公司，租賃期限為10年。記者在愛企查上看到，珠海經濟特區香洲石油化工公司和珠海市大洲石油化工公司的法定代表人為同一人，且還擔任珠海市香洲湖灣大廈物業管理有限公司等公司股東。
湖灣大廈的器材層權屬究竟歸誰，又是被誰出租？當天，記者來到湖灣大廈物業服務中心廣東明城物業了解情況。據該物業主任介紹，之前城管部門已經展開了調查，也找過相關使用方做過筆錄，她了解到開發商是在補完地價後才進行處置的，更詳細情況可找相關部門了解。「屬於誰，沒辦法界定，誰在使用，我不清楚……」該物業主任表示。
回應
香洲區住房和城鄉建設局：器材層屬於業主專有部份
針對湖灣大廈業主的投訴，珠海市12345熱線曾回復：經咨詢香洲區住房和城鄉建設局，湖灣大廈器材層產權清晰，屬於業主專有部份，不涉及公共收益問題，非物業管轄範疇。
珠海市不動產登記中心：不能簡單判定為「全體業主共有」
為了查明事實，獅山街道執法辦曾在2024年2月6日，向珠海市自然資源局發函了解湖灣大廈器材層相關問題。
2月26日，珠海市不動產登記中心回復稱：一、湖灣大廈於2002年確權，其中第五層為器材層，面積1529.03平方米，地價已交清，檔案中未見器材層改功能的相關檔。
二、「全體業主共有」系2006年頒布的【物權法】提出的概念，在此之前的相關法規沒有明確規定器材層屬於全體業主共有。本案器材層確權檔案中有單獨計算建築面積，該部份面積沒有作為公用建築面積進行分攤，該專案的銷售合約未對器材層產權進行相關約定，故不能簡單判定該器材層為「全體業主共有」。
三、湖灣大廈第五層2002年確權時登記功能為器材層，產權人應當按規劃批準的用途使用，不得擅自改變功能。器材層分割出售必須由產權人申請經相關部門批準同意方能執行，確權檔案中未見相關申請、批準檔。
香洲區獅山街道辦事處：權屬不清，發函要求職能部門明確
湖灣大廈器材層的權屬以及用途性質成了解決問題的關鍵所在。5月8日，記者來到香洲區獅山街道辦事處了解情況，獅山街道執法辦相關負責人向記者介紹了之前的調查情況。
據調查，2000年珠海經濟特區香洲石油化工公司建成湖灣大廈後，將器材層加建磚墻用作公司員工宿舍使用，後珠海經濟特區香洲石油化工公司將器材層進行了分割處理。在接受詢問調查時，開發商負責人稱公司按照辦公功能向國土部門補交了地價款，該器材層不屬於業主共有部份，但均未能提供相關證明材料。
「交錢了，沒有辦證，這個房產證就是關鍵，上面會明確權屬和用途，究竟是住宅，還是辦公？」執法辦相關負責人表示，他們正在向珠海市自然資源局擬第二份請示函，要求職能部門明確湖灣大廈器材層的產權權屬、用途、性質，積極推進問題的解決。同時，他也建議業主可以透過司法途徑解決此事。
律師說法：器材層的功效對於權屬認定十分關鍵
據廣東省房地產研究會副會長、廣東國鼎律師事務所高級合夥人廖建勛律師介紹，針對湖灣大廈器材層的問題，首先要分析器材層的功能是什麽，如果器材層功能是用於器材、公共設施的運轉堆放，甚至有消防或者避難的功能，那一般來說屬於共有部份。根據以往的一些相關判例，很多法院也是將這種器材層或者避難層，作為小區業主的共有部份來進行認定的。
廖建勛律師認為，此類糾紛涉及到開發商、物業公司以及承租人等多方利益，首先建議透過協商的方式進行解決。若協商不成，也可以透過基層政府或者相關行政部門進行調解，避免矛盾的激化。最後的救濟手段就是訴訟，對器材層進行確權。但如果是小區業主提起訴訟的話，如果有業委會，可以透過業委會的名義提起訴訟。若沒有業委會，則需專有面積和人數過半的業主表決同意才可以提起訴訟，以個人名義無法提起訴訟。
「南都接到辦」欄目出品
統籌：南都記者 朱鵬景
采寫/攝影：南都記者 陳棟 實習生 張靖華
