21世紀經濟報道記者柳寧馨 實習生徐翌軒 杭州報道
「從我們後台數據看，當前全杭州二手房掛牌超過30萬套，是3年前的一倍多，大量的庫存在遠郊區。這次新政放開了二手房限購，我們也在關註後續市場情況如何。」3月14日，一位杭州拱墅區申花板塊的房產中介曾亮告訴21世紀經濟報道記者。
3月14日早上，杭州市住房保障和房產管理局在官方微訊號公布了一個房產新政【關於進一步最佳化房地產市場調控措施的通知】（以下簡稱【通知】），明確最佳化二手住房限購政策，在本市範圍內購買二手住房，不再稽核購房人資格。同時明確最佳化增值稅征免年限，本市範圍內個人出售住房的增值稅征免年限統一調整為2年。
當天下午，杭州市住保房管局召開記者會介紹新政策。對於杭州為何放開二手房限購這一問題，杭州市住保房管局房地產業發展處處長楊鴻表示，政策出台是為了更好地支持剛性和改善性購房需求，提升房地產市場信心，也降低稅費成本減輕購房者交易負擔，「 我們希望透過啟用二手房市場，提升二手房市場的活躍度，來促進一二手房的聯動，促進整個市場的平穩。 」
二手房全面放松限購
【通知】在最佳化二手住房限購政策、最佳化增值稅征免年限提出了明確的限購「松綁」，主要是針對四大主城區的二手房放開限購，不再稽核購房人社保、個稅情況，杭州本市範圍內個人二手房出讓，增值稅統一改為2年免征，2年內增值稅為5%。
一位杭州蕭山區的房產中介黃華告訴21世紀經濟報道記者，新政出台時間比業內預計早了半個月，歸納起來變化主要有兩點，一是主城區即西湖區、拱墅區、濱江區、上城區放開限購，二是原主城區滿二唯一免增值稅改為滿二即取消增值稅。
這意味著， 杭州二手房交易放開了，不受限購條件、購買套數限制，全國人民都可以來杭州買二手房，同時，杭州主城區滿二不唯一取消增值稅。
在一個杭州購房交流群中，21世紀經濟報道記者觀察到，購房者們討論的重點在於，交易成本降低後是否會利好二手市場，以及新政會帶來供給側激增還是需求側變多？
濱江區是近幾年杭州主城區房價迅速飆升的區域之一，受總部經濟、亞運會利好，大量投資客湧入等因素影響，濱江區奧體中心附近板塊房產價格在2018-2021年前後持續上漲。
一位杭州濱江區的房產中介胡先生告訴21世紀經濟報道記者，由於濱江區二手房源年份基本上沒營業稅，所以營業稅方面相差不大，對外地戶口認可主城範圍的購房者，新政有一些促進作用，「主要鼓勵主城區交易以及置換，是上一次限購房放寬政策的延續。」
西湖區是杭州的主城區之一。一位西湖區文二路的房產中介告訴21世紀經濟報道記者，這次新政策來得非常快，能否真正帶來購房者「井噴」，還需要一段時間觀望，「大部份購房者還是會長時間觀望，現在很多人都在持幣待購，等待進場的最佳時機。」
拱墅區的申花板塊，也常被杭州購房者稱為「杭州徐家匯」，這裏每次新盤入市幾乎都是杭州樓市熱點，是杭州房地產的熱門板塊之一。
曾亮告訴21世紀經濟報道記者，申花板塊是杭州比較出名的改善戶型聚集板塊，很多居民手上不只一套房，現在很多房東想趁新政策出來的契機把房子賣掉，置換新房子。
去年9月20日，廣州成為第一個放松樓市限購的一線城市。當時，廣州提出調整住房限購政策實施區域範圍、二手房增值稅免征期「5年改2年」。
如今，杭州的限購政策再進一步，也帶來了又一輪放松限購的訊號。易居研究院研究總監嚴躍進認為，杭州二手房限購方面不再稽核購房資格，意味著全面放開二手房購房政策，對於市區優質的擁有好地段、好學區的二手房而言，市場行情更容易提振，也有助於一些二手房掛牌房源的積極消化。
「對於二手房增值稅的政策來說，‘5改2’其實和此前廣州的操作類似，有助於降低房東二手房交易的成本，反過來對於二手房的加快交易和降價交易都有積極的作用，這也有助於促進二手房交易的流通速度加快。」嚴躍進表示。
供需匹配「去庫存」是關鍵
在走訪過程中，21世紀經濟報道記者也發現，滿足差異化購房需求，實作供需匹配的「去庫存」是關鍵。
「放開限購後，買房的人會增加，近期主城區二手房成交的價格不會突然降得特別低，但遠郊區例如余杭區、富陽區、臨平區的二手房處於降價多、更難賣的狀態。」曾亮說。
有中介透露，位於郊區的余杭區未來科技城的房子降價明顯，此前高位接盤的購房者現在基本都虧損100萬元以上，而且當時購房時選擇面積越大、單價越高的房子的購房者，現在虧損越大。
遠郊區房價下跌明顯、二手房「去庫存」愈發艱難，這是杭州當前房地產市場的「痛點」，也是中國大量城市房地產市場的矛盾所在。由於前幾年房地產一二手價格「倒掛」明顯，人們熱衷於去遠郊區搖號「打新」，大量庫存堆積下來。
曾亮認為，現在政策就是為了「去庫存」，「整個杭州30多萬套的掛牌量，3年前也就十幾萬套，已經翻了一倍，其中，大量的庫存在遠郊區。」
一位蕭山區房產中介顧良告訴21世紀經濟報道記者，目前購房者咨詢各板塊情況較多，對買房的需求持續都在，「對於剛需購房者而言，很多人同時關註二手房和一手房，一方面瞄準想要購買的區域和小區，等待各方面條件較好的二手房源釋放，另一方面繼續關註土拍和新盤登記，新房限價的紅利還有，能搖到紅盤也很好。」
對一些有特定需求的購房者而言，購房有著更明確的區域定位。李玉一家在錢江世紀城區域的樓盤看房，他們本身住在蕭山區改善型小區，為了即將上小學的孩子，想要買一個帶有更好學區的房子，「這邊有杭二中錢江學校、崇文世紀城實驗學校，我們想著孩子小學能夠直升杭二中，就考慮買個學位好的二手房。」
一位擁有余杭區房產的購房者表示，自己想賣掉余杭區的房子，置換為主城區的學區房，主要考慮方便孩子上學。有中介向這位購房者推薦西湖區的大戶型二手房並向她介紹，「杭州主城區目前的價格都在歷史低價位，強力推薦換戶型大的學區房。」
在嚴躍進看來，杭州此次新政策從宏觀層面看還有一層新的含義，即杭州對於今年的限購放松， 二手房優先於一手房，即說明啟動市場的關鍵點不在於對新房放松限購，而在於對於二手房要率先全面放松限購。 盤活二手房是帶動整個市場活躍的關鍵，二手房活躍是助力新房市場活躍的關鍵點和最基本點。
杭州此次從加力二手房「去庫存」開始，能否激發市場活力、提振市場信心？
「我們在政策端比較穩健，針對杭州房地產市場新房跟二手房在市場熱度的差異、當前存在的矛盾，解決具體的問題。如果隨著市場的變化，有必要進一步最佳化政策，我們也會適時采取相關措施。」楊鴻說。
除了最受關註的二手房放開限購這一內容，此次杭州房地產新政對配售保障房、房地產融資方面也給出了支持政策。
在配售保障房方面，【通知】要求加大規劃建設保障性住房力度，加快房源籌建，2024年開工建設配售型保障性住房不少於6000套，著力解決工薪收入群體住房困難。
【通知】還提出，強調加快建立健全房地產融資協調機制，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，全力支持房地產在建計畫融資和建設交付，保障購房人合法權益。
針對市場傳言杭州要放開限價的問題，杭州市住保房管局相關負責人表示，杭州現在限價的區域範圍在縮小。從原本的全域限價，到去年10月縮小為中心城區，現在基本只保持了核心區域限價。
二手房限購變化也在影響著一手房市場變化。從放開限購區域，到二手房全面放開限購，杭州下一步在新房「限價」方面是否還會有變化，市場各方參與者仍在持續關註。
（應受訪者要求，曾亮、黃華、顧良、李玉為化名）
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